房地产项目测算.doc
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房地产开发项目的成本测算方法 随着国家国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 》的出台，全国各地协议转让土地已基本绝迹，全部转为公开挂牌、竞拍竞 卖。
这也意味着房地产暴利的终结，管理出效益时代的到来。
在通过协议转让、以地补路等方式获取地块的时期，开发商们在拿地前 不需过多地作研究分析，因为那时大多是协议操作，开发风险小，有较大的 获利空间。
而今后，由于土地自身的稀缺性，公开的竞争将日益激烈，激烈 的竞争也将使获利空间大大地受到挤压，这对项目投资成本测算的科学性 和缜密性提出了较高的要求。
保守有余，将失去机会，一事无成；轻率冲动， 将导致亏损，严重的将导致企业破产。
如何准确地测算项目成本，本文结合国家建设部发布的《房地产开发项 目经济评价方法》，试图从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个 方面分别予以论述。
分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定 ，建材市场行情相对稳定，并且开发商有一定的管理水平。
一、土地成本 随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为开发成本的重要组成部分，综 合的地价内容非常广泛，主要包括：土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、 交易契税等，土地成本约占项目开发成本的35％- 40％，并有进一步上升的趋势。
二、前期规费 前期规费主要是指从事房地产开发项目向政府交纳的相关费用，主要包 括应交纳的基础设施配套费，教育附加费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等，以及先征后退的新型墙体材料基金、散装水泥押金等，此项费用的缴 纳基数主要是按施工图建筑面积，标准按国家有关规定执行。
整个前期规费 约占开发总成本的10％左右，并有降低的趋势。
三、工程成本 此项费用为成本中的“大头”，约占总成本的40 50％左右，具体内容包括：
1、勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、项目监理等费用；
2、土石方、围墙、传达室
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鱼
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