商业地产返租现象专题研究.doc

商业地产返租现象专题研究.doc
商业地产返租现象专题研究 金门面顾问市场研究中心供稿 售后返租，即返租销售，是指房地产开发企业为促进销售，在其建造楼盘出售时 与买家约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方 式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲 抵部分售价款或偿付一定租金回报。

一、售后返租发展沿革 售后返租模式于上世纪70年代起源于美国，后来流行于JP、台湾和香港等国家和 地区。
在售后返租模式中，发展商将其开发的商铺或商品房、宾馆、度假村等物 业划小面积，分零出售给购买者。
随后，发展商再与购买者签订返租合同，让购 买者将商铺等返租给发展商，交由发展商统一经营或统一招租，租赁期限3至10 年不等。
在返租期内，投资者可获得发展商每年以购房总价款的8%至10%甚至更 高利率支付的租金。
返租期满后，投资者可自由处理所购物业：或转租，或转卖， 或自主经营，或要求发展商原价回购。
售后返租模式于上世纪九十年代末期进入我国大陆，很快便受到了发展商、投资 者以及有关各方的青睐。
对于发展商来说，商铺如果只租不售，至少长达十几年 的投资回收期令其焦心，而通过售后返租，能够以高价很快售出所开发的项目， 资金可迅速回笼；对于投资者来说，发展商的分割出售大大降低了投资门槛，中 小投资者也可以通过售后返租模式践行“一铺养三代”的向往，不费心思地坐 享高投资回报，并实现资产的保值增值；而对于银行来说，30%至40%的首付比例相对一般住宅项目而言，按揭比例并不算高，还款期限也不算长，因而不少银行 觉其风险较小而乐助其成。
由于当时众多炒家疯炒楼花，许多房地产商在楼盘未竣工前就卷款而逃，在全国 造成了许多烂尾楼，因此，这种营销方式出现不久就遭到建设部明令禁止。
建设 部颁发的《房地产销售管理办法》明确规定：2001年6月1日后，不得以返本销售和 售后包租的方式出售未竣工的房屋，但已竣工房屋则不在此列。
99jianzhuhtt