房地产容积率大全.doc

房地产容积率大全.doc 城市规划知识
房地产容积率大全 所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。
对于发展商来说，容积率决定 地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
绿化率也是如 此。
绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而 住户就越舒服。
这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设 计一个社区。
一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应 不低于30%。
但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
　　 过低容积率也应设限 随着市政府一系列政策的出台，市中心建筑容积率偏高的现状将会得到显著改善。
然而笔者发现 ，有关部门对本市郊区的建筑容积率并没有明确的限制过低的规定，对于土地的批租、招投标、 规划建设等房屋审批手续，只有对住宅建筑容积率不能超高的规定，而没有超低的限制标准。
本 市郊区就存在住宅建筑地块容积率过低的现象。
这不仅浪费了有限的土地资源，也不符合市政府 倡导的营建中低价位商品住宅的政策。
　　 以市中心土地价格为人民币11000元/平方米的售价计算，当建筑容积率从3.5降至2.5时，售价则 要上涨人民币1500元/平方米才能平衡利润。
因此，在地价较低的市郊结合部建造居住楼宇，势 必为普通百姓提供大量房源。
如果发展商们仅仅满足于个别高端客户的需求或追求投资的高回 报、都热衷于建设容积率超低的豪华别墅的话，那将会使许多翘首盼“楼”的普通市民、工薪阶 层望“楼”兴叹。
　　 据笔者对本市郊区15个楼盘的调查，上海市郊别墅的建筑容积率平均只有0.25左右，有的甚至还 不到0.1，可以说几亩土地才造一幢别墅。
特别是国土资源部出台关于限制别墅用地的政策后， 原来在市郊储备大量土地的发展商，也从原定位于中等容积率的普通别墅项目转向只适合少数 人居住的超低容积率高档豪华别墅。
一些独立别墅的花园面积达到了500平方米左右，高的甚至 达到30