房地产开发企业主要涉及的税种.doc

房地产开发企业主要涉及的税种.doc 房地产开发
房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加 、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所 得税等。
　　
一、营业税 　　 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生 营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面： 　　
1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土 地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。
土地租赁，不按本税目征税。
　　
2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。
不动产，是指不能移动，移 动后会引起性质，形状改变的财产。
本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑 物、销售其他土地附着物。
　　 营业税计税依据为纳税人销售不动产或转让土地使用权向对方收取的全部价款 和价外费用。
对纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关 有权按下列顺序核定其营业额： 　　 ①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； 　　 ②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核 定； 　　③按下列公式核定计税价格： 计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1营业税税率） 　　 上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。
　　 按照财税[2003]16号文件规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让 的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余 额为营业额。
单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部 收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
　　 转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5%，销售不动产划归 营业税税目销售不动产的范畴内，税率为5%。
计算公式=营业税计税依据×5% 　　
二、城市维