产业地产概念设计要诀 把握四大核心盈利点.doc

产业地产概念设计要诀 把握四大核心盈利点.doc 房地产开发
产业地产概念设计要诀把握四大核心盈利点 顺应时势，产业地产俨然成了房地产开发企业的宠儿。
　　 租金收益是产业地产最直接的利润来源，但绝不是全部。
一份成功的产业地产 的概念设计，应该准确把握产业地产的四大核心盈利点——选址、功能、配套 和目标。

1、选址：降低土地成本 　　工业用地出让价格低廉，是吸引开发企业进入这一领域开发的重要因素。
中国城市地价监测网的数据显示：大部分城市的工业用地价格不足商业用地价 格的1/10，略超住宅用地价格的1/10。
　　 “零地价”招商引资早被有关部门叫停，以较低的地价吸引企业仍属常见。
业内 人士指出，工业土地的整理成本，由经营性建设用地来“背”。
　　 在实际拿地过程中，还有一定的弹性操作空间。
为了引入实力雄厚的品牌企业 ，有关部门也会变通方式来出让工业用地。
有的通过政企合作进行产业园区的 一级开发，进而二级开发联动；有的则是协议招拍挂价格，之后以招商优惠的 方式将部分地价款返还给开发企业；此外，在方兴未艾的新农村建设中，乡镇 工业的升级也是布局产业地产的新机会。

2、功能：产业耦合创造价值 　　 租金，是产业地产主要营收来源。
虽然工业厂房的租金绝对值低，但其投资收 益率并不低于商业，甚至更高。
　　 北京土地储备中心数据显示，2010年
第一季度北京工业用地平均成交楼面地价约为每平方米762元，地面地价约为每亩59万元；北京厂库房的平均租金没有权 威统计数据，如果按每天每平方米0.5元估算，则对应楼面地价的土地年化投资 回报率约为24%。
　　 这个数字拿到商业地产市场上也称得上“惊艳”。
2010年3月，北京大兴西红门拍 出两块商业用地，平均楼面地价每平方米6700元，该区域按平均每天每平方米2 元的租金水平估算，在不考虑建安成本的情况下，对应楼面地价的土地年化投 资回报率也不过刚刚到10%。
　　 以上仅仅是按平均水平计算的投资回报率，对于一些特殊用途的产业地产项目 ，如果能做到使用价值最