房地产开发成本构成.doc

房地产开发成本构成.doc 房地产开发成本构成
房地产开发成本共有八项：
1．土地使用权出让金。
国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿 出让给土地使用者。
土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的 类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出 让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政 府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率 、使用年限等因素修正得到。

2．土地征用及拆迁安置补偿费。
(1)土地征用费。
国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力 安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地 管理费等。
农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
(2)拆迁安置补偿费。
在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储 备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建 设项目使用。
因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规 定给以补偿。
它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。

3．前期工程费。
前期工程费主要包括： (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。
一般可以按项目总投资额的一定百 分比估算。
通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据 所需工作量结合有关收费标准估算。
(2)“三通一平”等土地开发费用。
主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场 地平整费和通水、通电、通路的费用等。
这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。

4．建安工程费。
它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。
主要包括建筑工程 费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、 燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。
在可行性研 究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算