成本法在房地产评估中的应用x.doc

成本法在房地产评估中的应用.docx fangcahnpinggu
2011评估师《资产评估》讲义：房地产评估(5) 　
第五节　成本法在房地产评估中的应用 　
一、基本思路 　　 建立在重置成本的理论基础之上，成本法是以假设重新复制被估房地产所需要 的成本为依据而评估房地产价值的一种方法，即以重置一宗与被估房地产可以 产生同等效用的房地产，所需投入的各项费用之和为依据再加上一定的利润和 应纳税金来确定被估房地产价值。
　　
二、适用范围(掌握) 　　1.一般适用于 　　 无收益(不能使用收益法)，房地产市场发育不成熟，成交实例不多(不能使用市 场法)，无法利用收益法、市场法等方法进行评估的情况。
　　2.成本法在土地评估中应用范围受到一定限制： 　　 由于土地的价格大部分取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的成本，也就是 说，土地成本的增加并不一定会增加它的使用价值。
　　3.房地产评估使用成本法主要对象 　　 政府的办公楼、学校、医院、馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公 园、新开发土地等没有收益，也很难进入市场交易，则可选择成本法。
　　
三、土地评估的成本法操作步骤(掌握) 　　成本法的基本公式为： 　　土地价值 　　=待开发土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益 (5- 19) 　　(一)计算待开发土地取得费用 　　1.土地取得费 　　 是为取得土地使用权而向原土地使用者支付的费用。
根据取得方式不同，其土 地取得费的构成和费用标准也不一样。
　　2.征用集体土地的费用 　　⑴征用集体土地需要向农村集体经济组织及个人支付费用。
　　⑵这些费用包括： 　　①安置补助费： 　　Ⅰ.每一个需要安置的农业人口，为该耕地被占用前3年的平均产值的4- 6倍，但是每公顷的安置补助费，不超过被征用前3年平均年产值的15倍。
　　 Ⅱ.需要