土地储备战略和战术问题.doc

土地储备战略和战术问题.doc 土地储备战略和战术问题
进行土地储备的战略和战术问题 土地储备属于企业资本运作范畴，对房地产公司的可持续发展具有战略意义，需 要高度重视。
为什么这几年地价大幅度上升？为什么开发商要大量进行土地储备？为什么房 价近几年大幅度上升？为什么股市这么牛？这不是单纯的供求关系所或某一因 素所决定的，而是由近年来的国际大气候和国内小气候这个大环境综合作用的 结果。
从战略的高度来看土地储备，就不能不先对国际国内的大的经济形势进行 简单的回顾和判断。
目前的经济形势 国际经济形势 目前的国际经济形势，中国经济与国际经济的关系目前集中体现在人民币对于 美元汇率的升值，
第一步，早在2年前或更早国际财团就开始赌人民币升值，于是 通过正规渠道和黑市用美元购买大量的人民币，我国的外汇储备大量增加，这时 为了国内经济的正常运行，必须印刷大量的人民币（让货币量约等于生产的产品 数量）。

第二步，把用美元购买的人民币大量投资到中国内地的楼市和股市并快 速把房价和股价炒高，房价的虚高促使购房者大量向银行贷款，这个时候同样处 于维持国内经济的正常运行，不得不印刷和投放大量的人民币，值得注意的是在 这个过程中国内也出现了大量的房地产和股市的投机客，大量的投机客把赚来 的钱一方面消费一方面继续投机，无形中使人民币在市场的流通过量了。
为了便于理解举个例子，比如全国所有可以出售的房子，值10000亿，要把它卖给购房者 ，购房者自己拥有的钱加上银行可以贷款出来的钱也没有10000亿，怎么办，于是 银行把印钞机打开，印了缺少的部分比如5000亿吧，贷给了购房者。
然后购房者中的投机者开始卖房子，如果原价卖给下家，由于卖房者把钱花掉， 所以社会上上的钱多了，所以钱可以筹集到，多买些产品就有了。
比如但当把房 子以高出1倍转让的时候，银行只能又印了这高出的钞票，就这样钞票越印越多， 当房子不停的流动转让时，大家并不觉得社会上的钱多，产品价格还是原来的那 样。
可是当这个房子不流