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房地产开发的法律风险控制与防范

房地产开发的法律风险控制与防范 张志晓律师13811184382 代序： 中国房地产市场化开发已经十几年了，我做房地产的法律工作也已经七八 年了，中国房地产的法律真的是很复杂，而房地产的实务操盘并不止于房地产法 本身，而是涉及到到了房地产法、公司法、金融法、建筑法、外汇管理、税法、物 权法等许多专业领域的法律，所以房地产法不是一个专业，而是许多专业法律在 房地产领域的应用。
我对房地产法的研究一是从实务操盘角度，二是站在许多前人、同行的基础 上，是律师业同行们集体智慧的结晶。
但我写的角度在于实务，因此，不想 写得面面俱到，给初学者一个全面的概括印象，而是结合这么多年的实务，深入 的研究一些问题，因为并不追求体例的完整，但每一章、每一个案例多是自己曾 经操作过的，有成功的，有失败的，有些案例是基于当时的情况而相应的处理， 并不能直接套用于另外的情况，在法理上可能也会有争议，请大家注意处理的方 式方法，而不仅关注于案例本身的结论。
法律是社会规则，是人类社会生活经验的总结，是人类智慧的积累。
商业法 律则是人类商业文明、商业规则的总结，如公司法从股份公司到有限公司的发展 历程，再如保险法和海商法的产生，律师则是研究这些规则的人。
公司是一种财 产组织形式和经营管理形式，而研究公司法的律师是研究财产如何组织和公司 如何经营的专业人士。
所以虽然名为《房地产开发的风险控制与防范》，但我却一直主张律师 并不是仅仅防范风险的，而是研究商业模式，研究如何使财产、人力等资源更有效的聚合起来，在社会中最大的发挥效应，最快速的增值，如风险投资中的有限 合伙制度；另外也研究如何在交易中以最低的成本达到交易的目的，如交易中票 据的使用，如将土地的转让转化为房地产项目公司的转让，如设计红筹结构在政