房地产开发报建流程及潜规则指南x.doc

房地产开发报建流程及潜规则指南x

房地产开发报建流程及潜规则指南[全] 中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施，作为曾经的房地产管理部 门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内 容，有些感慨，在这里讲一讲。
　 涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。
下面基本上是按照报建的先后顺序来说。
　　　　　　 　　　
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 　　 土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开 发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。
有经验的同志， 一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。
这三样东 西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。
目前我国法律也没有很好 的规范这个问题。
　　　　　　 　　 恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用 途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土 地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使 用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都 在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文 件里体现出来。
　 一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许 可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。
这绝对应该是必须的 程序。
因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能 计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。
　　　　　　 　　 但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。
因为首先，很多地方的国土 部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。
然后给人家办 出商住用地土地使用权证。
这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。
然后受让了土地的开发商，再去规划