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新形势下房地产营销策划研究

新形势下房地产营销策划研究 文/彭杏芳
一、房地产营销策划的发展历程 我国房地产业起步比较晚，市场营销观念应用于房地产行业也是近二十年才 慢慢产生的。
回顾我国的房地产市场的发展情况，我们可以发现，房地产营销策 划的观念也是经历了一个从概念营销策划到全程营销策划的发展过程。
20世纪90年代初，是深圳房地产业学习香港房地产业发展的时期，也正是深 圳房地产商的黄金时代，市场上住宅的供给有多大，就会有多大的市场需求，根 本无需营销，也不用进行营销策划相关工作。
1992年以后，房地产市场发展壮大 起来，企业之间的竞争日趋激烈，好的房子也不一定能够顺利卖出去，于是产生 了房地产营销策划大师。
1997年以来，随着住房货币化制度的改革，市场上各类 住宅产品供应增加，进入所谓的“概念地产”时代，形形色色的概念被创造出来， 卖房子就是卖概念。
1999年以后，“概念营销”明显衰落，取而代之的是“精细化营 销”、“全程营销”等的概念。
新形势下，房地产营销策划又赋予了更广阔的内涵，首先是前期定位策划：通 过定位策划确定项目形态、确定目标消费者群；根据目标消费者群的总体需求愿 望设定项目的建筑风格、户型大小、价格区间、基础设施配套等；其次是销售过程 中的营销推广策划：根据项目独具特色的整体品质制定出恰如其分的营销推广策 略；再次，项目销售后期策划：在项目销售尾盘期，结合住宅项目的实际情况，为 难销户型创造出引人注目的卖点。
总体来看，我国房地产营销策划理论和实务发展十分迅速，首先得归功于国 外营销理论的发展，营销理论的丰富和发展给我们国内的房地产营销策划理论奠定了坚实的基础。
其次，国内房地产业迅速发展的现实，造成房地产商强大的 竞争压力，房地产营销策划工作成为必要的营销手段。

第三，国内众多营销策划 人士的努力实践，使房地产营销理论逐步趋于完善和成熟，他们