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4PS理论在房地产营销策划中的应用研究

4PS理论在房地产营销策划中的应用研究 符小兰,洪开荣 (中南商学院,湖南长沙　410083) 中图分类号:F29333　　文献标识码:A　　文章编号:1003-5540(2010)04-0072-05 作者简介:符小兰(1973-),女,硕士,主要从事房地产经济研究工作。
　　 随着我国房地产的发展,房地产市场投资过快、过热,房地产空置率也越来越高,这 使得我国房地产市场慢慢从卖方市场转变成了买方市场,同时房地产市场易受国 家宏观调控的影响,近几年来,国家加大了房地产宏观调控力度,出台了一系列规 范房地产市场的宏观调控政策,并严格控制了房地产项目贷款,这更进一步加剧了 我国房地产市场竞争的激烈程度,从而使得房地产营销也越来越受到开发商的重 视。
20世纪50年代麦卡锡(Jerome McCarthy)提出了4PS营销策略,对市场营销理论和实践产生了深刻的影响,一度成 为营销的代名词,4PS也成了企业进行市场营销的理论指南,如何让这一理论应用 于目前的房地产行业,本文结合湘江城项目的营销策划,对4PS理论在房地产营销 策划中的应用进行研究,以期总结出一套科学合理的房地产营销框架模式。
1　4PS营销理论简介 杰罗姆麦卡锡于1960年在其《基础营销》(Ba-sic Marketing)一中
第一次将企业的营销要素归结四个基本策略的组合,即著名的“ 4PS”理论:产品(Product)、价格(Price)、渠道(Place)、促销(Promo- tion),由于这四个词的英文字头都是P,再加上策略(Strategy),所以简称为“4PS”[1]。
1967年,菲利普科特勒在其畅销《营销管理:分析、规划与控制》
第一版进一 步确认了以4PS为核心的营销组合方法,即:产品(Product):注重开发的功能,要求产品有独特的卖点,把产品的功能诉求放 在
第一位。
价格(Price):根据不同的市场定位,制定不同的价格策略,产品的定价依据是 企业的品牌战略,注重品牌的含金量。
渠道(Place):企业并不直接面对消费者,而是注重销售渠道和网络的建立来进 行的。
促销(Promoti