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对房地产营销策划的理性思考

对房地产营销策划的理性思考 李昕 中国房地产营销业的兴起和发展，为加速房地产的循环创造了条件。
从当初的“一无所 有”到现在的“无处不在”，可以说，营销观念的树立以及各种营销方式的使用，是房地产业蓬 勃发展的一个见证。
房地产营销与房地产开发有着密切关系。
房地产业的蓬勃发展使营销业 空前兴旺，不少不具备营销能力的机构也挂牌从事营销，想在市场中分一杯羹。
虽然总体上 房地产营销尚处于“春秋时期”，相安无事。
但随着房地产开发微利时代的趋近，对营销策划 探索的深入，可以预言，竞争激烈的“战国时代”的到来已为期不远。
房地产营销虽经过几年 的探索，开发商、营销商已开始用理性的眼光看待营销的价值，但许多人还未从根本上认识 房地产营销的合理内核，因而在房地产开发实践中未能最大限度地发挥营销策划的作用。
尽管普遍认为房地产营销方式已从单一化趋向全面化，营销服务已从注重表面趋向追 求内涵，营销推广已从杂乱无章趋向规范有序，但纵观现今楼市营销策划，很多地方仍值得 深思。
许多营销商、开发商对营销的认识仍留于肤浅，甚至有的由于理解的偏颇导致在实际 运作中使营销策划走入误区。
如何理性认识营销的合理内核，促进房地产业的健康发展是摆 在中国房地产营销界面前的一个迫在眉睫的问题。

一、营销策划是一种贯穿市场意识的行为方式营销策划是连接产前市场与产后市场之 间的一种行为方式。
由于房地产开发的长期性以及市场反馈的间接性和滞后性，使得产前产 后市场是不尽相同的。
而营销策划就是一座桥梁，它必须忠于它所衔接两端的本质特征 市场意识。
营销策划的根本不是一本洋洋洒洒或字字珠玑的策划方案文本，而是结合所在楼 盘，贯穿市场意识，寻找总结出的一种如何把握楼盘市场推广的行为方式。
楼盘未造，策划先行，所谓“运筹帷幄之中，决胜千里之外”。
通常可以看到，许多营