不动产评估试题.doc

不动产评估试题,希望有用~。
不动产评估试题微软中国表格
《不动产评估》试题
一、论述题

、简述不动产价格的种类及影响不动产价格的主要因素。
、不动产评估运用市场法时需要对那些因素进行修正？如何修正?
、请分析新建住宅房地产评估和旧有住宅房地产在评估思路上的差异。
、试述房地合一的评估法和房、地分离的评估法两种评估模型的特点。

二、计算题

、某住宅楼总建筑面积为谀暝驴⒐な褂茫笔钡脑旒畚，现在同类建筑需要┎缓璞冈旒郏檬倜芷谖辍Ｆ渲忻糯暗人鸹档男薷捶延梦笆尾糠值闹刂眉壑滴蛟骄褂檬倜辏丫褂媚辍５缣莸闹刂眉鄹裎蛟骄褂檬倜辏咽褂媚辍２兄滴Ｆ拦阑既瘴暝拢肫拦栏媒ㄖ锏募壑怠?br>
、某工业开发区征用土地总面积，土地出让年限为年。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为亿元，征地中发生的其他费用为亿元；征地后，土地开发的费用为亿元／，开发周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的％，总投资回报率为％，土地增值收益率取％，当年银行年贷款利息率为％。试估算出该区域年期的工业用地的单位面积价格和总价格。

、某房地产开发公司于年月以有偿出让方式取得一块土地年的使用权，并于年月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米元，经济耐用年限为年，残值率为。目前，该类建筑重置价格为每平方米元。该建筑占地面积为平方米，建筑面积为平方米，现用于出租，每月平均实收租金为万元。另据调查，当地同类写字楼的出租租金一般为每月每建筑平方米元，空置率为，每年需支付的管理费为年租金的，维修费为建筑重置价格的，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米元，保险费为建筑重置价格的，土地资本化率为，建筑物资本化率为。假设该土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物将由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗土地年月的土地使用权价值。

、有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为平方米，建筑容积率为，拟开发建设写字楼，建设期为年，建筑费为元平方米，专业费为建筑费的，建筑费用和专业费用在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为元平方米，销售费用为楼价的，销售税费为楼价的，当地银行年贷款利率为，开发商要求的直接成本利润率为。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。