融资系列资料A2--GREEN+BELT+融资方案.doc

融资系列资料A2--GREEN+BELT+融资方案。
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幼圆从房地产金融的本质来看，第一，它是以不动产为抵押品来保证贷款偿还，借款人以住房抵押给贷款人，以此来保证贷款合同有效履行；第二，住房按揭贷款具有无转移抵押性质，即借款人以住房抵押时，仍然是合法的拥有者，保留对财产的所有权和支配权，而贷款人仅仅享有抵押财产的衡平产权，一旦贷款被偿清，这种权利也就随之消失；第三，房地产金融具有很好杠杆效应，即以相对较少的资金来获取购置住房所需的大笔贷款。
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幼圆房地产金融这种与其他金融工具不同的特征，使国内银行把个人住房消费贷款看做是绝对的优质贷款而不遗余力地扩展，从而也带动了房价的上涨。在房地产价格上升期，个人住房消费贷款也就不存在贷款风险。但是如果房地产价格向下逆转，个人住房贷款就可能成为不良贷款，潜在的金融危机也就可能暴露出来。同时，正如国家统计局所规定的那样，国内的房地产市场完全成了一个投资者的市场。在上海，我曾与一些市民聊过，他们都认为利用银行金融杠杆投资一所房子，就等于积蓄一份养老基金。不要说一个人购买几十套的恶性房地产投资，就是居民的房地产投资热潮，也可能酝酿巨大的风险。其问题何在？就在于国内银行信贷规模的盲目扩张与银行金融监管的缺失。
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幼圆目前国内房地产金融体系最大缺陷是单边风险承担的住房预期制度与金融市场的价格机制缺失。短短几年的时间，国内房地产市场能够迅速繁荣，不仅在于房地产业的市场准入门槛低、利润高、技术含量低，而且在于房地产市场有一个完全背离金融市场法则的融资模式。哪家企业要进入房地产市场，关键不在于这家企业的实力如财力、人力、企业的竞争力等，而在于其能否拿到土地。在土地没有市场化自由协议转让之前，企业能否拿到土地就在于如何用金钱与政府权力进行交易。但是，土地交易规则发生了变化，土地需要市场化的方式来交易时，能否获得土地就在于企业财力，就在于企业如何利用好现有房地产融资市场不完善的制度。国内房地产企业就是看准了这种房地产金融制度缺陷，并希望操纵这种制度缺陷来力求发展。
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幼圆拿到土地是进入房地产市场的通行证，但是在有一定竞争的条件下，要想获得土地就必须比其他企业出价高。当房地产企业以过高价格获得土地时，要消化其土地成本，就要缩短土地项目经营的时间，让产品尽快地推出市场。而为了实现这一点，就必须要有便利的融资和高端的销售人才。
幼圆房幼圆地产市场具有投资规模人、经营周期长、资金密集程度高等特征，其融资结构将决定其成败，直接影响到融资方式的优劣、融资成本的人小。幼圆