分析地产公司的重要指标和因素.doc

分析地产公司的重要指标和因素。
分析地产公司的重要指标和因素表格分析地产公司的重要指标和因素
一、宏观要素
城市化率
纳什姆曲线告诉我们，当一国城镇人口占全国总人口比例达到以后，该国城市化进程及对房地产需求将迎来快速增长阶段，会一直持续到城市化率达到。
人口结构
人口红利理论指出，当一国~岁之间的主力消费人群占该国人口比重较高时，该国经济将显得充满生机，与此同时该国对房地产的需求也将出现迅猛增长。
本币升值
有研究报告指出，欧美地区的实证研究显示，一国本币升值与该国房地产价格和地产股股价上涨之间没有必然联系。不少欧美国家都出现过本币升值而地产下跌或本币贬值但地产上涨的情况。但亚洲地区的日本、韩国和台湾都先后出现了本币升值同时地产价格飙涨的局面。国内证券分析师，大多将人民币升值作为力挺地产股的宏观原因之一，最长引证的实例便是日韩台。
对于这个问题，我是没有能力去搞清楚的。不过，可以观察得到的是，日、韩、台当年地产价格上涨的同时也都伴随着快速的工业化进程，而土地作为具有稀缺性的最基本生产要素和生活要素，自然会随着工业化的不断深入而价格攀升。换言之，是本币升值导致了地产价格上涨，还是工业化进程导致地产价格上涨？我搞不清楚，但感觉没有从我已读过的分析师们的报告中找到过比较认可的解释。
宏旯鄣骺?br>中国的房地产行业是典型的政策驱动型行业。房地产行业的整体系统性风险主要就是政府的调控政策，其常用的手段是控制土地供给、信贷和税收这三个方面。例如国家收紧“地根”，减少土地供给，提高贷款利率或银行存款准备金率，开征或提高房产转让营业税、所得税、土地增值税、消费税、物业税等都极有可能成为市场短期沽空地产的的理由，尤其在地产股高位盘整或市场较弱的时候。但这些宏观调控政策目的是维系房地产行业健康有序发展。
感觉过去几年的调控都是从抑制需求的角度来制定的具体政策。然而，我的生活经验告诉我，即使有不少投资性购房需求存在，但大部分人我无法给出具体比例的购房意愿还是出于自住的生活诉求。在需求依然真实而且蓬勃的前提下，单方面抑制住房供给，也许并不会有效控制房价的上涨。
行业整合
目前中国房地产行业集中度极低，行业龙头万科的全国市场占用率还不到，仍处于一种行业发展初期的分割状态。随着房地产行业利润率降低，以及更为严峻的自有资金要求，会有一大批实力弱小的地产商被迫退出，市场份额将逐渐收集到少数大公司手中，未来实力地产公司的业绩快速增长也将主要是由兼并收购创造。今后市场会不断出现地产公司或项目的收购整合信息，这会成为买入或加码相关地产公司股票的有力依据。

二、经营分