房地产评估方法及现状.doc

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我国房地产评估方法及现状表格我国房地产评估方法及现状关键词：房地产评估方法现状引言随着我国土地使用制度、住房制度以及其他相关领域的经济体制改革的不断深入和完善，房地产评估的作用越来越大，服务的领域越来越广，房地产评估行业日趋成熟并在各项经济活动中渐显其他地位和重要性。在房地产评估方法中，成本法、市场比较法和收益法是世界各国通用的三大方法，尽管如此，这几种方法在运用时还存着不完善的地方。成本法中开发利润为重点部分，利润率的选取则是测算利润的关键，在实际运用中，利润率一般采用市场平均利润率，但是完全采用市场平均利润率是不准确的。市场比较法可信度高，简便易行，使用范围广。在收益法的运用中，还原利率的确定直接影响到评估结果，对还原利率的选择通常是银行定期存款利率加上一定的风险调整值。我国房地产评估的常用方法根据调查，我国房地产在评估过程中使用最多的是市场比较法、收益法这三种方法，以下就对这三种常用方法成本法、进行简单介绍和分析。成本法成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。重新购置成本中又分更新重置成本和复原重置成本，而在实际评估中，我们通常用的是更新重置成本。成本法的测算过程如下：计算取得待开发土地的成本土地开发成本的取得分为向农村集体经济组织实行征用取得的和国家城镇土地使用权出让取得的，这两者土地取得成本的内容是不同的。计算开发成本土地开发成本和建筑物建造成本统称为开发成本。土地开发成本在一定得情况下是可以不需要计算的，如果取得的土地是完成了“三通一平”“七通一平”或等建设，那么可以不包括土地开发成本。计算管理费用及其他费用管理费用包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可根据社会一般的开发资金的投销售税费的是销售入规律和时间，依据评估对象的投资规模来测算。开发完后的房地产所需的费用和应由开发商缴纳的税费。计算开发利润如果是新建房地产价格，一般为所有成本之和乘以投资利润率。在投资利润率的选取时，大部分开发商都会选取行业平均利润率。只要是新开发建设，可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采用成本法评估。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产评估，如学校、图书馆、体育场馆、医院等。在房地产保险及其他损害赔偿中，一般也是采用成本法评估。因为在保险事故发生后或其他损害中，房地产的损毁通常是建筑物的局部，需要将其恢复到原状；对于发生建筑物全部损毁的，有时也需要用重建或重置的办法来解决，另外，成本法也适用于房地产市场发育不够或者类似房地