2012年建筑行业BT项目发展特点分析.doc

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年中国建筑行业项目发展特点分析
、业务全解读：项目运作一般分三种模式

第一种是设立项目子公司的总包模式，该模式项目直接由投资方负责建设，建造期确认营业收入，回购期确认投资收益，如围海股份；

第二种是设立项目公司同时对外招标模式，与第一种模式最大的区别是把项目的建造发包，只确认投资收益，如浦东建设；

第三种是不设立项目公司的总包模式，投资和施工都由总公司负责，该模式比较适合体量较小，工程较为简单的项目，如铁汉生态。

项目前期费用直接进入长期应收款，建安投资可以确认施工收入。假设项目投资公司负责项目的投资和建造全过程，一般而言，前期费用不确认收入，直接计入长期应收款，只有建安部分的投资才会形成公司的施工收入，同时也确认长期应收款；

此外，项目建设期间的发生的利息资本化，计入长期应收款。审价差项目的实际投资额与回购基数之间的差额。简单来说审价差就是业主方核定的项目建造成本与公司实际投入成本之间的差异；在审价完成后进入回购期的项目，审定后的回购基数和公司实际投资额的差额计入营业收入；而在审价完成前进入回购的，按之前合同暂定的回购基数和公司实际投资支出额的差额计入长期应付收款，待审价结束后再按前款规定做财务处理。审价差收入一方面是公司在项目建设过程成本管控能力的体现，另一方面是政府部门指导造价一般偏高的缘故，但是审价差存在不确定性，不能形成业务长期稳定的收益来源。

项目长期的盈利点在于回购期的投资收益。进入回购期后，项目开始用实际利率法确认投资收益，实际利率通过贴现公式计算出一个初始的收益率，每期根据国家年期基准利率的变化而调整。此外，项目的毛利率水平较一般的总包项目高。主要是因为模式投资投资方的资金实力要求高，资金门槛使得项目的竞争较一般的总包项目缓和，因此毛利率也会相对较高；此外，项目很多是采用邀标的形式，也一定程度上缓解了建筑项目竞争激烈的情况。项目多用于具备经营性的公共基础设施项目。

的运作模式和类似，只是中间加了的环节，多用于具有经营性的基础设施项目，在公路、污水处理厂、固废处理厂较为常见。类似于项目，在项目建设期间，如果公司自行建设，确认施工收入；如果发包给其他建筑公司则不确认施工收入。资产根据未来现金流的确定性可确认为金融资产或无形资产。投运后未来每年收费金额不确定的项目，如高速公路等，确认为无形资产特许经营权，在运营期间的产生的收入计入营业收入，特许经营权每期摊销，计入费用。对于项目未来现