20131015中信国安华普中心大厦项目
中信国安华普中心大厦 项目评估
二O一三年十月
目 录
一
二 三
? 项目概况
? 项目背景 ? 市场情况
目 录
一
二 三
? 项目概况
? 项目背景 ? 市场情况
项目指标
项目 物业性质 投资商 开发企业 楼层（层） 标准层面积（平米） 开间面积（平米） 标准层户数 净层高（米） 总户数（户） 电梯 占地面积（平米） 建筑面积（平米） 开盘时间 入住时间 物业级别 租金（元/天/平米） 物业（元/平米/月 信息 写字楼、商铺 北京华普产业集团 北京中地房地产开发有限公司 AB座地上各25层/C座地上9层/地下3层 1597 105（最小） 11 2.6-2.7 418 奥的斯 客梯16部/观光梯2部/货梯4部/扶梯6部 33850 122844/A座41346/B座40515 C座14353/地下14851/超建面积11777 2000年06月 2007年10月 甲级 8-10 28
华普中心大厦为高端写字楼及商务消费 的综合体，地处东二环商务圈核心位置， 东二环与平安大街交汇处，东四十条桥 西北角。 总建面：122844平米（其中办公面积约 7.7万平米，商业面积约2.5万平米）
车位/租金（元/月）
466个/730
4
项目区位
项目处于都市核心区，区域位置极佳，商务氛围浓重。
项目位于东二环商务圈内，处于东四十条西 北角。
东直门
华普中心大厦
北四环商务圈
东四十条
华普中心大厦
东 二 环 商 务 圈
朝阳门
金 融 街 商 务 圈
国贸 商务圈
五号线
二号线 & 二环路
5
目 录
一
二 三
? 项目概况
? 项目背景 ? 市场情况
项目背景
东二环商务区东临CBD，地处第二使馆区，区位、交通及区域配套优 势明显，具备国际化发展、成为北京商务区空间格局中发展重心的多 重优势
?区域地理位置优越。东二环区域东邻CBD、西接王府井、北达东直门、南抵建国门，地段位置
优势明显。同时地处第二使馆区，紧临第http:///
一、第三使馆区，具备顺利走向国际的涉外优势。 ?政治色彩浓厚。辖区内有中共中央、国务院部级机关20多个，是政治文化的核心区域。 ?人文优势明显。东二环区域根植皇城，毗邻国子监、雍和宫、三里屯，具有传统文化与现代 文化交相融合的人文优势。 ?区域交通便利。作为北京最核心的主交通动脉，四通八达，区域内分布了多条地铁线和公交 路线，具有极大的交通优势。
7
项目背景
突出的优势使其在06、07年迎来了发展的巅峰时段。中石油、中海油和中 石化等各行业巨头陆续进驻，为这里带来巨大、持久的经济活力和广阔的投 资空间，东二环商务区一时风头无二，成为全北京瞩目的明星商务区
企业概况 项目
中石油 中海油 中国电信 中石化 中粮 第五广场 中青旅
东二环区域的此
企业
中石油自持 中海油自持 中国电信自持 中
石化自持 中粮自持 五矿办公C座 中青旅部分办公
规模
20.1万m2 9.6万m2 2.5万m2 17.3万m2 7.5万m2 1.98万m2 1.3万m2
类总部大厦多为
中资集团公司自
行投资兴建或收 购，多是高品质 写字楼，仅有部 分面积上市交易
大型央企办公面积普遍在10万m2以上，其他央企最小在2-8万m2不等
东二环区域写字楼市场研究
但受腹地用地供应限制，非自用写字楼产品仅有新保利大厦、第五广 场同期上市，后期也仅有来福士、华普中心大厦，面向各行业巨头核 心引领和带动作用下吸附的企业，强化集群效应
东二环区域写字楼供应情况（单位：平米）
600000 500000 500000 400000 300000 201000 173000 144000 155000 103000 96000 130000 125000 123000 87000 74000 86000 72000 75000 60000 100000 200000 0 334000
自07年底，中海油、中国电信、中石油 等国企巨头开始纷纷选址东二环，这些 产业巨头的入驻，逐渐形成了国企总部 大道的经济特征。 但受腹地用地限制，与美好的发展前景 相对的是，有限的供应。东二环区域0更多内容请访问久久建筑网
5、 06年以来仅有百度搜索：99建筑网,查看数百万资料
四、五个非自用的写字楼 项目入市，总量 同时企业自身在本行业中的明星效应和 号召力带动了多家上下游企业的入住。 为区域带来了极大的发展机会。
9
东二环区域写字楼市场研究
目前，东二环商务区已经成为企业总部大道、巨头经济商圈的代名词， 成为北京精彩形象展示的窗口，新的城市名片
东二环区域写字楼特征 区域解构 企业总部聚集的商务带
区域特征
交通便利，背靠中央国家机关单位、面向国际商务区，有多家大型国企入 驻。 东二环商务带多为自建和出租类物业。 5A写字楼多为大型企业总部楼，楼宇档次较为均衡。 中资客户明显占据主力，其中以大型国企央企为主。涵盖了IT、医疗器 械、能源化工、航空、商贸、食品、金融、房地产、文化等众多行业类 型，能源、电力、通讯等支柱产业集团云集。
10
写字楼特点
入驻企业特征
东二环区域写字楼市场研究
总部大厦林立，建筑风格偏向时尚、大气，是北京一道靓丽的总部经济的商 务建筑线
中石油
来福士
东方银座
本案
新保利
保利大厦 港澳中心 富华大厦
中海油 凯恒中心 银河 SOHO
中石化 外交部 兆泰国 际中心
11
目 录
一
二 三
? 项目概况
? 项目背景 ? 市场情况
周边写字楼分布
? 目前，区域内写字楼新房无供应量，多为二手写字楼散售和出租。
东环广场
中汇广场
南新仓国际大厦 新保利大厦 首创大厦 富华大厦
第五广场
13
周边写字楼情况
项目名称 中汇广场 东环广场 南新仓国际大厦
物业类别 甲级 甲级 甲级
规模（万平米） 7.7 4.2 10
层数
电梯配置
建筑年代 2007年 1995年 200
5年
地上AB座地25层、C座9层 客梯16部，观光梯2部 货梯4部，扶梯6部 地下3层 地上9层，地下1层 地上12层，地下2层 客梯6部，货梯2部 客梯10部，货梯2部
新保利大厦
第五广场 首创大厦 富华大厦
甲级
甲级 甲级 甲级
10.3
7.85 4.36 5
地上23层，地下4层
地上15层，地下2层 地上18层，地下2层 地上16层，地下2层
客梯15部，货梯4部
客梯5部，货梯2部 客梯17部，货梯4部 客梯8部，货梯1部
2006年
2007年 1998年 1995年
14
周边写字楼情况
东环广场
新保利大厦
首创大厦
第五广场
南新仓国际大厦
富华大厦
15
周边写字楼价格
项目名称 中汇广场 东环广场 标准层面积（平米） 1597 3300-3800 开间面积（平米） 105-1500 100-1200 租金（元/平米.天） 7-10 6-8 售价（元/平米） —— 33000-35000
南新仓国际大厦
新保利大厦 第五广场 首创大厦 富华大厦
5500
3000 2200 4500 1400
110-5500
320-3000 300-2200 100-1200 200-750
6.5-7.5
10-12 8-10 6.5-7 5.5-6.5
40000-43000
43000-45000 —— 30500-34500 30000-32000
? 本案周边写字楼多为甲级综合型写字楼，其中新保利大厦产品品质较高且紧邻地铁口，其租售价
格实现水平为区域内最高，均价在43000-45000元/平米，租金达到10-12元/平米〃天；
? 其余项目目前售价水平约为30000-35000元/平米，租金水平约为6-8元/平米〃天。
16
重点区域写字楼整售案例
周边项目整售信息
CBD区域 项目名称 东方梅地亚中心D座 嘉盛中心 工三2#南楼写字楼 以太广场 天阶大厦 购买方 盛京银行 SOHO中国 中石油 吉宝地产 中视金桥 面积 11000万平米 103340平米 7000平米 100000平米 22187平米 成交金额 2.5亿元 23.4亿元 约2.5亿元 16.8亿元 8.54亿元 成交单价 22727元/平米 22644元/平米 37000元/平米 16800元/平米 38491元/平米 成交时间 2009年 2009年 2009年 2012年 2012年
东二环区域 项目名称 购买方 朝阳门SOHO一期2号楼 Winbase和SOHO中国 联合置地中心 不详 第五广场 中国五矿集团公司 面积 37000平米 50000平米 120000平米 成交金额 12.21亿元 16亿元 45亿 成交单价 33000元/平米 32000元/平米 37500元/平米 成交时间 2009年 2011年 2011年
17
潜在供应
对将来市场供应量和客户购买需求而言，本案机会较大
?2013年预计供应：2013年全年，预计东二环区域无新增供应项目； ?未来三年预计供应：仅有2个项目预计入市； 东直门交通枢纽的国盛中心写字楼预计将在2014-2015年入市，2座双 塔写字楼总面积约8万平米，其建造年代较早，几经转手因产权纠纷无法上 市，整体品质与形象较差。 兆泰国际中心位于朝阳门东南角，写字楼整体建筑面积约30万平米,预 计将在2016年入市。
?未来三年内，东二环区域写字楼总量稀少，没有与本项目形
成直接竞争的
产品出现。
18 18
本案写字楼价格预判
? 华普中心大厦位于东二环核心位置，且紧邻地铁口，商务办公价值极高； ? 区域写字楼市场价格平台分为两个层级，以高端项目新保利大厦为代表的40000-
45000元/平米和中端写字楼项目的30000-35000元/平米；
? 结合本案与周边办公物业的比对分析，本案价格平台介介于两者之间，因此可界 定办公物业基础价格平台为35000-40000元/平米；
辽公网安备 21020302000024号工信部备案号: 辽ICP备15011726号-5
