高志：商业建筑在规划设计上发展的新趋势.doc

高志：商业建筑在规划设计上发展的新趋势 ，高志：商业建筑在规划设计上发展的新趋势。
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高志：商业建筑在规划设计上发展的新趋势 　　高志（加拿大宝佳国际建筑师有限公司驻华首席代表）：今天给大家讲讲最近商业建筑在规划设计上发展的新趋势。
要去讲趋势，大家想肯定是宏观的，实际上不是，今天我给大家带来一个案例，通过案例，讲讲发展趋势是什么，昨天晚上专门做了准备，但是今天早上突然发现不能打开，但主要内容没有变。
实际上，现在商业建筑发展的总趋势是这样的，首先现在向综合性发展，现在你再单独再盖一个商场或者购物中心，我的观点这种现象以后会越来越少，现在一定是盖一个商业综合体，商业综合体的构成是由商业本身产业的价值链决定的。
昨天姜老师讲了八先八后，他提到先定位后买地、先规划后策划。
我深有体会，我今天的例子就讲这个问题。
我们现在连续有几个商场都在做，几个商场老板都问我同一个，说告先生，咱们这个商场该怎么定位？很多策划师也问我，说您觉得该怎么定位？很多商业建筑是被迫的，不是自愿的。
　　我今天讲的是被迫做的，但是做得很成功。
怎么样寻找自己的方向呢？这个项目本身在沈阳的西塔位置，靠近沈阳的西边，他买地的时候，政府上这个地方容积率4.5，高度没有限制，理论上说盖一百多米作住宅也没有问题，我们把这个地拍了，拍下来之后发现一个问题，在北边隔了一个马上，上边的住宅四层政府说一快都不能动，高度能不受限制吗？拍地之前，他去找过我，我说先帮他看看地，帮他算算，他说不用，问题没有，说拍完地之后找我，地拍下来之后，我算了一下，容积率最多做到3，加入原来预计每平米卖1万元的话，容积率一下下了30－40％，房子每平要卖到1.5万元才能赚钱，这对开发商的压力太大了，怎么办呢？只能做商业建筑，尽管风险很大，但只能这样做，住宅还要做，但要把商业比例大大提高。
所以以后在拍地的时候，一定要先做清楚调查研究。
既然要这样做，甲方问我，说高老师，我们要把这个项目做好，降低风险，很多人说商业定位的问题，我也看了很多，根据这么多年工作总结，我给大家介绍三句话，听了之后觉得定位也没什么难。

第一叫：研究透竞争对手。
你在研究做任何一个商业规划的时候，不知道干什么的时候，先看看你的对手在干什么，在作地的时候，首先要把自己的对手研究透彻，我们在看很多报告、包括设计公司搞的建筑方案的时候，他的策划报告研究的都是附近有多少项目、售价多少、卖得怎么样、卖出去多少？这样的报告对搞项目的效果不大，只知道销售，不知道成本怎么性？ 　　
第二怎么卖出去的，盈利的模式是什么？你把竞争对手的销售、成本、盈利模式都要调查清楚。
跟你差不多的情况都要调查清楚。

第二叫：我们要比对手领先一点点就可以了，我经常碰到很多人跟我讲"高老师我的建筑一定要做成北京最好的、沈阳最好的、大连最高的标志性的，领先三十年"这样的话。
对建筑师来讲，认为这样的项目根本没有必要，你要领先30年，30年后的价值你今天能卖出去吗？你卖不出去怎么样领先30年，没有这个必要。
所以，商业建筑最怕就是把他当成一个标志性建筑或者纪念性建筑来做，不管你拿了多好的地，当时多么热血沸腾，千万不要对自己