一般楼盘的成本构成及精确解读.doc

一般楼盘的成本构成及精确解读 ，楼盘成本构成。
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一般楼盘的成本构成及精确解读
一、　土地及大配套费用
二、前期费用
三、建筑安装工程费用
四、市政基础设施费
五、公用配套设施
六、不可预见费
七、贷款利息
八、销售费用 九、管理费用 十、营业税 十
一、土地增值税
一、土地价款及大配套费
1、土地款 土地款即招拍挂的成交综合价金，其中已经包括土地出让金、土地拆迁整治 费用等，每平方米建筑面积应分摊土地款=土地成交总价款÷土地上对应建筑面 积。

2、城市建设配套费 珠海市为例，主城区内城市建设配套费为140元/平方米建筑面积，主城外都 市发达经济圈为110元/平米。

3、土地契税 契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的 一种财产税，例如国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖等；土地契税 税率为3%，即土地契税=土地成交价格×3%，每平方米建筑面积应分摊土地契税= 土地契税总额÷对应的建筑面积。

4、土地使用税：土地使用单位或个人由于使用土地每年需要向国家缴纳的 税费，土地使用税=税费标准×总占地面积，重庆市为例，土地使用税税费标准约 0.2-6元/平方米，其随着土地级别的增高而增加。

5、土地出让金：土地价款中应由归国家所有的土地增值收益部分一般通过 照拍挂方式取得的土地使用权在土地价款中已经包括土地出让金，无需另外单 独缴纳土地出让金，只有在取得的土地为划拨用地时才按国家标准补交土地出 让金。
　　
6、拆迁安置、补偿等费用 由于现在实行的招拍挂土地交易程序，土地成交的综合价金中已经包括拆 迁安置、补偿费用，开发商在获取土地以后，由政府统一负责拆迁安置、补偿，所 需费用已经包括在综合价金中。

二、前期费用
1、三通一平费用 包括土地红线内外通水、电、路、土地平整及相关临时设施所需要的工程费 用，具体费用数额需结合项目本身所处位置及填、挖