土地增值税清算程序与清算方法.doc
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土地增值税清算程序与清算方法 从国家税务总局近期的一些文件可以看出，财政部、税务总局已经决心对开征多 年的土地增值税进行清算。
房地产开发企业对具备清算条件的开发项目正着手 进行清算前的准备工作。
但是，由于多年来土地增值税只预征没清算，大家都在 探讨该税种的清算方法，为此，结合本人在土地增值税清算工作中的体会，提出 土地增值税清算程序与清算方法，抛砖引玉，与大家商榷。
一、 土地增值税的清算程序 土地增值税的清算程序大体分为六步： 1.清算前的准备工作； 2.清算项目收入总额的计算及《土地增值税清算项目销售收入汇总表》的编制； 3.扣除项目金额的计算及《扣除项目成本费用计算表》的编制； 4.土地增值税应纳税额的计算及《土地增值税纳税申报表》的编制； 5.土地增值税的审计鉴证； 6.土地增值税的申请清算。
二、清算前的准备工作 土地增值税的清算，包含的时间范围比较长，清算涵盖的内容比较宽，而且，对 清算涉及的原始凭证要求严格，没有凭证不得扣除。
这就要求纳税人从清算的依 据，到将来提供的清算资料都需要做充分的准备。
大体包括： (一）清算范围的界定： 1.明确清算项目及其范围。
2.正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。
3.正确划分清算面积和非清算面积（待售面积）。
4.按照当地省级人民政府制定的“普通标准住宅”标准，正确划分清算项目中普通 住宅与非普通住宅的收入和支出。
5.正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期开发项目为单位 进行清算（或以《土地增值税项目登记表》为依据）。
6.正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。
7.明确清算项目的起止日期。
（二）应当搜集、整理如下资料： 1.取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。
2.开发项目工程建设发包合同、工程决算及其价款结算单、发票等。
3.银行借款合同及借款计息清单。
4.转让房地产项目成本费用账簿、分期开发分摊依据，与成本和费用有关的其
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张宁
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