土地增值税清算新政策解析.doc
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土地增值税清算新政策解析 5月12日，国家税务总局下发了《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕9 1号），这是国家税务总局在原来下发的《关于房地产开发企业土地增值税清算管 理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）和《土地增值税清算业务准则》（国税发 〔2007〕132号）基础上，总结完善的最新的清算政策，新政策从2009年6月1日起施 行。
笔者认为，纳税人应该关注以下几个方面。
清算前管理力度加大 一是实施项目管理。
主管税务机关将从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别 建立档案、设置台账，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工 程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税 人项目开发同步。
二是关注会计核算。
纳税人分期开发项目或者同时开发多个项 目的，税务机关将督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有 关收入、成本、费用。
三是实施专用票据。
纳税人分期开发项目或者同时开发多 个项目的，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理 措施。
也就是说，税务机关可以根据不同的开发项目，实行专用预售票据和专用 销售票据。
清算分为“自行清算”和“要求清算”两种 对于自行清算的，纳税人必须按照规定的时间和要求主动清算；对于要求清算的 ，纳税人应在收到税务机关面通知的情况下，再按规定清算，也可以理解为不 通知不清算。
纳税人符合下列条件之一的，要自行进行土地增值税的清算：
（1）房 地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目 的；
（3）直接转让土地使用权的。
对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（1） 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑 面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租 或自用的；
（2）取得
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