国税发[2009]91号：土地增值税清算新政策解析.doc

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国税发[2009]91号：土地增值税清算新政策解析 　 5月12日，国家税务总局下发了《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2 009〕91号），这是国家税务总局在原来下发的《关于房地产开发企业土 地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）和《土地增 值税清算业务准则》（国税发〔2007〕132号）基础上，总结完善的最新的 清算政策，新政策从2009年6月1日起施行。
笔者认为，纳税人应该关 注以下几个方面： 　　清算前管理力度加大 　　 一是实施项目管理。
主管税务机关将从纳税人取得土地使用权开始， 按项目分别建立档案、设置台账，对纳税人项目立项、规划设计、施工 、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行 跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
二是关注会计核算 。
纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，税务机关将督促纳 税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、 费用。
三是实施专用票据。
纳税人分期开发项目或者同时开发多个项 目的，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票 据管理措施。
也就是说，税务机关可以根据不同的开发项目，实行专 用预售票据和专用销售票据。
　　清算分为“自行清算”和“要求清算”两种 　　 对于自行清算的，纳税人必须按照规定的时间和要求主动清算；对于 要求清算的，纳税人应在收到税务机关面通知的情况下，再按规定 清算，也可以理解为不通知不清算。
纳税人符合下列条件之一的，要 自行进行土地增值税的清算：
（1）房地产开发项目全部竣工、完成 销售的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（3）直接 转让土地使用权的。
1　　 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税 清算：
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面 积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85 %，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（2）取得销售（