公摊系数、公摊率、公摊面积的概念.doc

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公摊系数、公摊率、公摊面积的概念 （本文档由房地产英才网支持百度文库友情提供） 公摊系数与公摊率的区别划分 要搞清出公摊多少，首先要明白购房过程中常涉及的几个面积概念。
建筑面积：住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。
建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
（房屋总价就是根据建筑面积来计算的，通常楼或其他宣传册上所标注的面积也是这个） 实用面积：它是"建筑面积"扣除公共分摊面积后的余额。
套内面积：俗称"地砖面积"或套内建筑面积。
它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。
（对于普通购房者来说，要得就是套内面积，即得房率） 　　有了以上几个面积指数，就可以很容易的得出公摊系数和公摊率。
　　公摊系数＝公用建筑面积（即分摊面积）/套内建筑面积 　　公摊率＝公用建筑面积（即分摊面积）/建筑面积 由于分摊面积是一定的，套内面积肯定小于建筑面积，所以，对同一主体而言，公摊系数是肯定大于公摊率的。
当心售楼人员用公摊率的数据盗换公摊系数的概念，这样一来可以使人感觉公摊较小，二来无法准确算出实际分摊的面积。
据目前房地产市场上的操作经验，普通多层住宅楼，在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数在10％－15％之间；带电梯的小高层住宅，公摊系数在17％－20％之间；高层住宅相对更高一些。
关于房屋面积和公摊系数 公摊面积=建筑面积-实用面积 公摊系数，也就是房屋的得房率。
得房率标准如下： 高层塔楼住宅（彩云郡1#、2#属于塔楼）（75%--78%），公摊系数为（22%--25%） 高层板楼住宅（78%--85%），公摊系数为（15%--22%） 小高层板楼住宅（85%--88%），公摊系数为（12%--15%） 多层住宅（88%--95%），公摊系数为（5%--12%） 得房率=套内建筑面积（套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积）÷建筑面积 你用100%减去得房率就是公摊系数 商品房的套内建筑面积就是商品房的独用面积。
它是由三部分组成的。
一是商品房的使用面积，二是商品房的墙体面积，三是阳台面积。
商品房的使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜等各室内面积的总和。
内墙面的抹灰厚度，计入使用面积内，跃层住宅中的户内楼梯计入本户使用面积。
商品房的墙体面积 在一套商品房内包含有公用墙和非公用墙两种。
公用墙是指相邻户之间的分隔墙及户与楼梯走道之间的分隔墙(包括山墙)；非公用墙是指一套商品房内各室之间的分隔墙。
公用墙的墙体水平面积：对于户与户之间的公用墙面积是一家一半，对于其他公用墙面积要划分为套内部分和公用部分。
套内部分是以户与户分隔墙的一半厚度来掌握。
例如户与户之间的分隔墙是24厘米(俗称24墙)，各户占12厘米。
那么户与公用楼梯走道之间的分隔墙及外墙(包括山墙)的分划是12厘米计入套