无锡湖滨商业街定价策略.doc

无锡湖滨商业街定价策略 ，商业定价策略。
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　　　【湖滨假日】 　　湖滨路旅游休闲商业街 产品销售价格建议 上海博思 2010年6月25日 　　　 　　　 　　
一、基准价格的设定与原则 　　（一）、北区销售基准价格的设定 　　我们在估算项目销售价格时采用的是市场类比法（和周围项目进行价格对比）和投资回报法（以每年8％的投资回报计算），由于用来对比的周边楼盘大都为1～2层连售的沿街商铺，所以根据市场类比及投资回报两种方式先测算出的项目北区1～2F销售基准价格为（计算方法见后）：
1、项目实收基准价不超过10740元/平方米 注：实收基准价为项目销售收入在完税前的实际所得。

2、项目销售基准价为13260元/平方米 注：销售基准价是在实收基准价基础上，加上两年返租14％、VIP优惠折扣3％、一次性付款优惠折扣2％之后，得出的项目销售时应执行的基准价格。
（二）、南北地块各楼层销售基准价格设定原则 　按照上述市场比较得出的价格，并根据以下原则推算出项目南区及北区各楼层应执行的销售基准价格：
1、南区1～2F销售基准价是北区1～2F的80％ 这是出于南区商铺是室内铺，而非沿街商铺的考虑
2、南区1F、2F的销售基准价相同 一般1F商铺价值大于2F商铺，但本项目南区1F是室内铺，而2F定位为酒吧广场，与1F相比更容易聚集人气，因而2F商铺的价值略大于1F商铺。
但2F商铺不利因素是与1F商铺相比，面积更大，进深更深。
据此，南区1F与2F商铺销售价格应基本相同。

3、通常2F商铺的价格是1F商铺价格的60％，根据本项目建筑规划及业态分布，我们认为本项目2F商铺的价格是1F商铺价格的65％，更符合项目的业态定位。

4、同样，北区3F价格应是北区2F价格的65％
5、南区地下-1F商铺不在项目总价中测算。
按实收单价5000元/平方米计算，项目可另收6271×5000＝3100万元。
（三）、南北地块各楼层销售基准价格计算 　　北区1F：16070元/平方米【计算方式：13260×2÷（1+65％）＝16070元/平方米】 2F：10450元/平方米【计算方式：13260×2-16070＝10450元/平方米】 3F：6790元/平方米【计算方式：10450×65％＝6790元/平方米】 　　南区1F：10608元/平方米【计算方式：13260×80％＝10608元/平方米】 2F：10608元/平方米 （四）、项目总销售基准价和项目总实收基准价： 地块 1F 2F 3F 合计 北区 面积(平方米) 4447.5 4346.5 3720.5 12514.5 楼层销售基准价（元/平方米） 16070 10450 6790 　 销售额(万元) 7147.1325 4542.0925 2526.2195 14215.4445 南区 面积(平方米) 6271 3974 　 10245 楼层销售基准价（元/平方米） 10608 10608 　 　 销售额(万元) 6652.2768 4215.6192 　 10867.896 总计 项目