1、商业管理概论.doc
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1、商业管理概论 ，
1、商业管理概论。
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商业地产知识竞赛知识点-商业管理概论 （专项业务类） 1.商业物业的典型形态--购物中心的特征及类型 （一）物理特征--体态大：一般都在10万平米以上；业态多：零售、餐饮、文化、体育、休闲、商务、酒店等；形态全：商业空间步行化、公共空间社会化、建筑群间的组合以步行街联结，步行街是它的灵魂和枢纽； （二）管理特征--统一管理、计划组合、分散经营； （三）功能特征--满足一站式购物、尊重和满足顾客的社交、休闲、娱乐、文化和观赏需求，不是像百货超市那样以购为主，而是购物、休闲、娱乐、消费一体化，而且零售的比例下降、餐饮、休闲的比例增加；有足够的相邻而且方便的停车场； （四）物业特征--持有型物业，产权统一，只租不售； （五）形象特征--城市形象的地标功能 （六）经营特征--以出租物业为主要回报来源，兼顾其他经营； 购物中心有不同的分类法。
以服务范围和规模大小，可以分为：超级区域购物中心；区域购物中心；社区购物中心；邻里购物中心；划分的依据是可出租面积、商户构成和服务半径。
其中，可出租面积是一个主要指标。
可出租面积是指总建筑面积减去公共面积后的净出租面积。
一般情况下，封闭型购物中心的可出租面积占总建筑面积的90%左右。
此外，在一些发达国家如美国，每1000平方米的可出租面积，都配有40~50个停车位。
2.商业物业的高级形态--城市综合体的特征 （一）高可达性 城市综合体一般位于城市交通网络比较发达，城市功能相对集中的地区，至少是规划中比较发达的地区，它与外界的联结与交往具有高度方便和快捷。
（二）高集约性 城市综合体所在的区域，人口密度大，人流密集；综合体内的功能自我循环性强，各种功能互为价值，密不可分；各个单体建筑相互影响，相互联系，建筑整体与外界充分契合；在狭小地域内集合了具有多种功能的商业物业，比如百货、高级酒店、商务写字楼、影院、大型超市、大型娱乐场所、餐饮等等。
这些商业物业形态通常都是分散而居，但在城市综合体里，却能密集在一起，使顾客无需奔波便能尽享。
（三）功能高度复合性 城市综合体内功能齐全，业态繁多，既可购物，也可休闲、运动、文化、娱乐、观赏、交际，还可进行商务性活动，总之，可以比较完整的满足不同人群的不同需要； （四）空间连续性 城市综合体内各功能建筑体之间，均通过步行街、地面、地下形成多层次联系，成为一个互补的、流动的连续的空间体系。
（五）整体形象高度统一 在城市综合体内的各种建筑体，尽管它们的功能不一，体态各样，但从总体上看，却是浑然一体，对公众而言是一个整体。
相应的，这些建筑集合体，对外也有统一的标识和名称，对内，也要服从统一的管理。
在我国，从上世纪90年代开始，购物中心的建设进入了一个蓬勃发展的新阶段。
进入21世纪以后，城市综合体也开始陆续出现。
比较著名的有遍布全国各地的万达广场等等。
3.商业物业的形成规律 （一）生活的需要出现了交换 在原始社会，人们积聚而居，共享猎物，过着一种平
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阳光酒窝
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