商业项目市调工作计划.doc

商业项目市调工作计划 ，jiapoyu。
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目录
一、项目背景 3
二、研究思路 3
三、研究内容 5
四、研究方案 6
五、项目流程图 7
六、研究成果 7
七、研究期限 7
八、费用预算 7
一、项目背景 　　中海发展（北京）有限公司是香港上市公司--中国海外集团有限公司旗下之全资子公司，成立于1997年6月，注册资本3000万美元。
目前主要从事房地产开发经营、建筑工程总承包、物业管理等业务。
中海发展（北京）有限公司作为中海地产开拓首都北京房地产市场的排头兵，致力于走专业化与规模化发展的道路，力争"开发一个，成功一个"。
"中海雅园"、"中海紫金苑"、"中海馥园"等项目已成为北京中高档精品楼盘的典范。
目前正在建设和即将建设的项目还有"中海·凯旋"、"中海广场"、"中海枫涟山庄"、"中海天地"、"中海高尔夫花园"、"中海海洋公园、海洋花园"等项目。
　　小红门项目位于北京市朝阳区小红门地区，项目用地西至成寿寺路，北至关家坑街，东至龙爪树路，南至规划南四环绿化带。
规划用地总面积为87.16公顷，其中建设用地64.38公顷。
地上规划总建筑面积136万平方米，其中住宅110万平方米，公建26万平方米。
其中一期已获批准规划建筑面积53万平方米。
　　项目商业总面积24万平方米，其中一期12万平方米。
目前规划为2-6层、沿街的独立商业楼。
本次调研主要针对小红门项目一期12万平方米的商业。
　　本次调研的主要内容包括： →本项目辐射区域内商业项目研究； →本项目商业投资者、经营者、消费者研究； →本项目商业目标客户群定位（包括投资者、经营者、最终消费者）； →本项目商业总体市场定位（业态、档次、价格/租金等）；
二、研究思路 　　（一）、研究范围 　　根据本项目所处位置以及地块特征，本次研究调研界定的四至范围如下：
1．东至京津塘高速；
2．南至南四环；
3．西至南中轴延长线（木樨园桥至大红门桥及延长线）；
4．北至南三环； 　　（二）、研究思路 商业项目根据分布和位置的不同主要分为以下类别：
1．社区型商业：典型的是各类住宅区的底商，包括各种所谓"社区商业街"，其主导的消费群体是社区业主以及周边项目的业主；从建筑形式上看，有底商、独立的商业街等；其特点是强调便利性；单店的规模比较小；业态的选择有一定的范围限制；
2．商务型商业：主要是分布在商务中心区，或者说是写字楼比较密集的区域，主要的消费群体是在写字楼里面工作的office群体；主要包括购物中心、各类专业主题场所（如餐饮、休闲、娱乐等）；目前该类型商业向两个相反的方向演化：其一是向shoppingmall等巨无霸方向演化；另外是向更加专业的大规模单一主题商业演化；
3．专业交易集散市场：专业交易集散市场包括农幅产品交易市场、服装批发市场、花卉交易市场、家具家居建材五金交易市场等；
4．基于"产业价值链"的商业地产，该商业形态可以看成是"专业交易集散市场"的高级状态，其核心理念是构建"单一产业完整价值链的综合交易场所"； 根据本项目所处地块位置以及周边目前状况以及未来规划来看，不