写字楼论文20111228.doc
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论写字楼物业管理 写字楼是业主、非业主使用人进行日常办公或开展经营活动的场所。
由于写字楼与住宅小区等物业的特性不同，对物业管理的要求也不同，因此，在制定物业管理总体方案时，物业管理企业应针对不同类型的物业，在管理方式上有所侧重，以适应不同类型物业对物业管理的需求。
下面笔者根据多年在写字楼物业管理中的经验和体会，谈谈对写字楼物业管理的一些认识和看法。
一、写字楼的物业特点和管理特点 写字楼物业的地理位置一般较好，多位于城市金融中心和交通便利的繁华地段，物业管理的车辆指挥管理工作量大；物业档次高，整体形象好，业主、非业主使用人对物业管理的要求也较高；物业的机电设备设施多，技术含量高，除正常的供配电、给排水、电梯、消防系统外，还有中央空调、楼宇设备自动化控制系统、楼宇办公自动化系统、楼宇智能化管理系统等；物业使用人相对不固定，有的更换频繁，物业的租赁管理是物业管理难点；业主、非业主使用人经营范围广泛，社交活动频繁，社会关系复杂，业主、非业主使用人内部管理隐患多，给物业管理增添了难度；物业使用人来自社会各阶层，素质参差不齐；公共场所人流量大，进出人员难以控制，安全管理责任大；业主、非业主使用人的设施、财产多，人员集中，是防火控制的重点区域，消防安全是物业管理的重点之一。
二、写字楼物业管理的内容
1、房屋建筑主体应有的维修管理。
物业管理应定期掌握房屋的基本情况，对大楼的楼面、楼道等房屋要进行经常的维修、养护和管理，使建筑物保持完好、整洁和美观。
对租户的房屋装修进行严格的监督管理，使大楼不因装修而影响寿命和危及他人安全。
维持大楼价值，创造增值潜力。
2、大楼各系统设备设施的管理。
物业管理人员要经常对大楼的供电供水及排水、电梯、消防、中央空调、公共照明等公用设施进行维护检查，发现问题，及时处理，保证设备完好的运行状态。
3、清洁卫生的管理。
清扫保洁人员应全面负责大楼各房屋以及公共场所的清洁和保洁工作，保持公共部位不被占用，垃圾日产日清。
4、绿化管理。
绿化人员应对大楼周围及内部的花草树木和景点进行养护和统一管理，创造优美整洁舒适的高雅的环境。
5、停车场、车辆及交通管理。
管理人员要对业主、租户以及外来人员的车辆进行管理，保证停车场的车辆停放整齐、管理有序，保证车辆安全。
6、消防及治安管理。
保安人员对大楼及其范围内进行全天候保安值勤，设立固定保安岗位和流动巡逻岗。
确保业主、租户人身财产安全。
监控系统要保证24小时值班监控。
做好消防器材的维护，对违法违纪行为要及时处理。
7、收费管理。
要严格按照协议或合同及物价部门核定的物业管理服务收费标准，及时收取租金及管理费用，并接受业主、租户监督。
8、全方位服务。
物业管理应对业主、租户提供全方位、多层次、有效且经济的服务，使业主、租户更为舒适便利。
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逍遥行
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