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土地增值税的征收与实例分析.doc

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土地增值税的征收与实例分析 ，土地增值税税收实务。
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土地增值税的征收与实例分析 　　
一、有关征税范围的实例分析 　　土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让并取得收入的行为征税。
　　例：某市国土局将一块国有土地出让给某房地产商进行开发，获土地使用权出让金１５００万元。
这一行为属于土地一级市场的国有土地使用权出让，而不是国有土地使用权在土地二级市场上的转让，因此不属于土地增值税的征税范围。
　　例：某村将一块集体土地使用权自行转让给某开发商获转让金１２０万元。
根据土地增值税暂行条例的规定，这一行为是集体土地违法自行转让，不屑于土地增值税的征税范围。
　　例：中国公民张某去世后留下私有房产一处，价值２０００００元，由其子继承。
尽管该房地产的权属发生了转移，但原权属人（张某）并没有因此取得收入，因此不属于土地增值税的征税范围。
　　例：中国境内某公司将一座办公楼出租、每月获租金收入１５０００元。
本例中，虽然权属人因房地产取得了收入，但该房地产的权属并未转移，所以不属于土地增值税的征税范围。
　　例：某房地产公司代某单位在某块土地上建房，取得代建房收入８００万元。
本例中，房地产公司虽然得到了收入，但房地产的权属始终归某单位所有，没有发生转移。
所以，不属于土地增值税的征税范围 　　例：中国公民何某将价值270000元的自有房屋一处赠与中国青少年发展基金会。
本例中，房地产权属虽然发生了变更，但原权属人并未因此获得收入，因而不属于土地增值税的征税范围。
　　值得注意的是：符合本例条件的"赠与"仅指： 　　
（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
　　
（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
　　例：房地产的重新评估 　　某国有企业在清产核资时对其淮卑旃ソ辛酥匦缕拦溃拦兰鄹裎?/span>170万元，而该办公楼的账面价值为50万元。
在本例中房地产虽然发生了增值，但其既没有发生房地产权属的转移，权属人也未取得收入，所以不属于土地增值税的征税范围。
　　
二、与转让房地产有关的税金计算 　　例：中国境内a公司转让自有厂房一处，转让价为400万元，其除税金以外的扣除项目金额为200万元。
本章实例中房地产所在地城建税率为7%，教育费附加率为3%。
试计算a公司应缴纳的土地增值税。
　　根据我国税法规定，与转让房地产有关的税金中可以计入扣除项目金额的有营业税、城市维护建设税、印花税及教育费附加（房地产开发商缴纳的印花税因列入管理费用，因此不允许作为税金再次扣除）。
　　
（1）a公司应纳各种税金： 　　营业税：400×5%=20（万元） 　　印花税：400×0.005%=0.2（万元） 　　城建税：20×7%=1.4（万元） 　　教育费附加：２０×３％=０．６（万元） 　　（２）因此，该次房地产转让扣除项目总金额为： 　　２００十２０＋０．２＋１．４十０．６＝２２２．２（万元） 　　（３）增值额为：４００-２２２．２=１７７．８（万元


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