万科价值评估报告.doc
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万科A股价值评估报告 课程名称 公司理财 课程教师 刘淑莲 年级 2006级 组号 1 组员 （组长，财务管理2班）张畅 （财务管理1班）王振兴，张鹏 （财务管理2班）曹歌，陈海霞， 李相直，李鸿晓， 刘俊青，王帆， 周秋晓，曾礼霏 目录
一、房地产行业现状及未来发展趋势分析 2 二．万科的SWOT分析 4
三、万科的会计分析 9
四、万科的财务分析 10
五、万科财务报表分析及预测 22
六、万科股票价值评估 45
一、房地产行业现状及未来发展趋势分析 （一）房地产行业总体情况分析 2008年1季度，全社会固定资产投资为18316.94亿元，同比增长25.9%，增幅比去年同期上升0.6个百分点。
房地产开发投资完成4687.75亿元，同比增长32.3%，增幅上升5.4个百分点，其中，住宅房地产开发投资完成3316.48亿元，同比增长34.7%，高于同期房地产开发投资增幅4.3个百分点。
全国完成购置土地面积7922.14万平方米，同比上升29.7%，同比去年增幅上升38.3个百分点，高于商品房施工面积涨幅的2.2个百分点、新开工面积3.8个百分点。
商品房完成施工面积158622.28万平方米，同比增长27.5%，其中，商品住宅施工面积124512.7万平方米，同比增长29.3%。
商品房竣工面积7855.85万平方米，同比增长26.9%，高于新开工面积增幅1个百分点，其中，商品住宅竣工面积6397.56万平方米，同比增长27.4%。
指标始终保持稳中有升的格局，这显示行业营业能力的增强。
国民经济的快速发展，国内居民可支配收入和消费能力的提升，全行业的增速发展态势显而易见。
2007年中央针对金融以及房地产市场的一系列调控政策，为2008年乃至更长时期我国房地产市场，特别是住宅市场的发展确定了明确的政策取向。
（二）房地产行业趋势分析 房地产投资增速将略有减缓。
在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。
与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。
因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2-3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20％。
市场供求不平衡矛盾将继续存在。
近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。
在当前我国居民居住水平普遍较低，房地产市场以首次购房与改善住房等真实需求为主的背景下，以上政策对未来2-3年房地产市场的真实需求影
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花非花
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