天津万科水晶城可行性研究报告.doc
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天津万科玻璃厂项目 可行性研究报告 天津万科兴业(集团)有限公司 二零零壹年八月 目录
第一章项目决策背景 1.内部因素 2.外部因素
第二章项目概述 1.项目区位及用地 2.项目宗地现状 3.项目周边的社区配套 4.项目周边环境 5.项目市政配套分析 6.土地价格
第三章项目法律及政策性风险分析 1.项目用地取得土地使用权法律手续分析 2.项目合作方式及风险评估 3.总体评价
第四章市场研究 1.区域市场成长状况 2.区域市场供应产品特征 3.整体市场对本案影响因素 4.目标客户、产品及价格定位
第五章规划设计要点 1.初步规划设计思路 2.规划设计的可行性分析
第六章项目开发计划 1.开发机遇 2.开发周期安排 3.销售周期安排
第七章投资收益分析 1.成本预测 2.税务分析 3.经济效益分析 4.项目资金预测
第八章可行性结论 1.项目优势 2.项目劣势 3.结论及建议
第一章项目决策背景 一.内部因素 1.天津万科公司项目布局 万科自92年进入天津市场以来，先后开发了城市花园、万科中心大厦、世贸广场、都市花园、万科新城等项目，其中城市花园、万科中心大厦位于城市北部的河北区，总面积约17万平方米，万科新城位于城市北部的北辰区，面积约60万平方米。
世贸广场、都市花园虽然位于城市中心地带，但规模较小。
由此可看出，天津万科的主要项目集中在城市的北部。
反观天津的总体规划和城市发展方向，城市中心区向南部方向发展，由城市的行政中心的南迁和友谊路沿线的开发便可看出；城市工业向东发展，重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在一起。
由此看出，万科的物业分布与天津的总体规划和城市发展方向不尽相符。
万科自92年进入天津市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人一筹，被公认为天津的地产先锋，在天津人的心目中已树立起
第一品牌的形象。
万科产品应属于整个天津市，而不是某个区域。
所以万科有能力，也应该去开发天津的其他市场，让万科物业深入天津每个角落。
结合天津的总体规划和城市发展方向，我们应在天津的西南部、南部、东南部投入更多的关注。
目前我司在谈的几个重点项目有：北部地区铁东路住宅项目，东部地区张贵庄路住宅项目、东部地区天津钢厂住宅项目，南部地区天津玻璃厂住宅项目，其中玻璃厂项目是各方面条件都比较成熟的项目，该项目正好填补了万科在城市南部无项目的空白。
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阳光酒窝
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