上海罗蒙集团奉化别墅项目投资分析报告.doc
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罗蒙集团奉化别墅项目 投资分析报告
第一部分：项目分析
一、项目状况 地块规划控制指标： 地理位置：项目位于奉化市区锦屏街道，南面紧靠市交警大队，东面为规划茗山路延伸段，西、北、东北三面环山 土地面积：66000平方米 容积率：0.6 用地性质：居住用地 地块现状：山坡地，无建筑物，有农田与植被覆盖 地块周边环境： ◇地块四个方向的环境： A、地块东面：东北面环山，东南面为规划茗山路延伸段与一食品厂 B、地块南面：南面为市交警大队与市公安局 C、地块西面：西面环山，有天然小河道 D、地块北面：北面环山 ◇环境情况： A、空气：地块三面环山，有不少植被与河道，空气质量非较好，但东南面靠近一食品厂，有烟囱高立，对空气质量存在一定影响。
B、噪音：地块为市区内罕有小山谷坡地，闹中取静，无噪音污染 C、水质：地块目前为农田与植被，西面有一天然小河道，总体水质尚可。
D、土地：土地和土地周边没有任何污染。
地块交通条件 项目处在奉化市区范围内，周边的市政路网及其公共交通完善，车行5分钟可到达市中心。
地块周边市政、公建、商业、居住等配套 项目紧靠城市主干道南山路，公安局、街道办、岳林寺、奉化江、阳光茗都小区等生活、居住配套都尽在咫尺。
二、项目SWOT分析 项目优势(Strength) ●地块气质较好，位置极佳，闹中取静，是市区内罕有的低容积率项目 ●地块三面环山，为狭长谷地，景观环境优美，可利用性强 ●地块山水齐备，是理想的风水宝地，可开发高档次的居住物业 ●地块为净地，地上无建筑物，可马上进行开发 ●地块周围没有高层建筑物，视野开阔 项目劣势（Weakness） ●地块东南面有一未搬迁的食品厂，高大的烟囱对居住环境造成影响 ●地块西面山坡上有一公安局的看守所，会对购房者产生一定的心里影响 ●项目周边目前缺乏高档次的商业配套设施 ●地块紧靠的山坡上目前有部分坟墓，如不搬迁，会对消费者造成不小的心理影响 项目机会(Opportunity) ●茗山路的延伸，使得项目的交通条件更加完善 ●当前奉化房地产市场上基本没有与本项目别墅类产品竞争的楼盘，市场压力较小 ●罗蒙集团品牌在奉化影响力较强，良好的口碑与人脉资源，对于项目开发将会更有把握 ●奉化经济发展迅猛，拥有为数不少的富人阶层，高档住宅市场拥有较多的潜在购房需求 项目威胁(Threaten) ●奉化本地居民比较偏好一到三楼连在一起的"落地楼"，对于商品套房喜好度不是很强烈，导致房地产市场一直处在缓慢发展的阶段 ●奉化城区内有不少的拆迁安置房及自建"落地楼"通过二手房市场流通，价格较低，将会对本项目的销售产生一定的影响 ●项目为别墅类产品，定位高档，这使得项目客户范围受到很大的限制 项目分析总结： 根据以上对项目自身状况、周边环境分析及总体优劣势与机会、威胁的评价后，可以得出，项目整体条件较好，环境优美，市场机会巨大，是高档次别墅类居住物业的理想开发地块。
第二部分：奉化房地
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大山
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