银湖新村别墅区传播方案.doc
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银湖新村别墅区传播方案 2006-09-27作者：佚名来源：4A酒吧浏览次数：54文字大小：【大】【中】【小】 来源：4A酒吧4a98(4a98/) 作者：admin 原文：银湖新村别墅区传播方案(4a98/article/2006/0927/article_11752.html) 市场分析 （一）整体市场状况 在经济宏观调控的影响下，各房地产市场普遍淡遍淡静，除了一些质量优的普通住宅仍 被看好外，其他类型的楼盘均受到了不同程度的冲击，其中主要是面对海外市场的别墅盘。
由于境外人士入市减少，市场出现前所未有的疲软状态，现阶段基本处于消化调整状况。
尽管如此，但纵观整个房地产市场，地价和楼价未见下跌，这说明，东莞的楼市仍有潜力可挖。
（二）区域市场状况 东莞市建设总体规划修编，决定了一个新型的现代化城市必不容许有许矮、陈旧、杂乱无章的建筑出现。
1994年11月召开的中央经济工作会议上提出，当前要进一步控制高档房地产开发，对别墅性质的高档住宅及度假村，单位面积建筑设计造价高于当地一般民用住宅一倍以上的，1995年不再批准立项和开发，而银湖新村属于已立项项目，由此足见市场前景的广阔。
二、项目特点 （一）银湖新村有利因素
（1）规模大（占地500亩），属于成片开发区，在东莞市属于前5名的大型别墅区。
（2）环境和地理位置优越，与东莞市新城市中心紧邻，距市区公路几分钟车程。
据了解，东莞政府已将市区范围扩大至124.7平方公里，其他各镇的中心区也将随之扩大，这就是说，银湖新村将被纳入未来的市区范围内。
银湖新村西南北都是郁郁葱葱小山坡，东面与玉干道四环路交汇，环境静中有动，动中有静。
（3）银湖新村属于自建代健别墅区，而目前市场上的别墅都是由发展商建好再出售的，竞争力小。
（二）银湖新村不利因素
（1）现阶段情况下，位置相对较偏
（2）自建代建的开发模式尚未为置业者认同和接受
（3）空地一片，容易消弱置业者的置业信心。
（4）银湖新村已经卖了三年，真正售出的比例不到5%，三年未建设一幢房子，形象已经受到破坏。
（5）知名度太低，至今，东莞市民知道银湖新村这个名称的人数微乎其微，据调查显示，策划者在随意访问中，访问了30个人，居然都不知道有一个银湖新村。
三、市场建立 （一）主市场 东莞。
以东莞四区及邻近的厚街镇、长安镇、虎门镇和大岭山镇为主，兼顾其他镇。
（二）辅市场 香港 （三）原因分析 因为东莞市区及各镇压的别墅区，几乎都有是以外销为主，将主要市场建立在香港地区。
这些别墅都是现楼销售，且档次不低，在本地难以找到买家，而从东莞既往的别墅销售情况来看，也大都是香港买家。
但是，银湖新村的性质是自建代建别墅，没有现楼，仅此一点就给人以档次不高的印象，如果也面向香港销售，无法与其他楼盘抗衡。
相反，东莞有一大批市民想圆别墅梦想，苦于价格太高难以遂愿
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