别墅区的规划设计讲座.doc
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别墅区的规划设计讲座 设计环境进入理性时代，建筑师苦练内功促进发展 房地产行业发展之初，设计师、施工队、代理商在房地产中构成了三个主角。
三个职业一起，基本上能把一个项目做完。
但是这三种人他们在社会上的出场持续和相互关系，不像今天一直这样的，他们的相互关系是有一些演绎和变化的。
我初步做了一些总结，发展的历程分为几个阶段。
这几个阶段本别是分房时代、卖房（卖楼花时代）、卖房（卖风格时代）、卖房（卖空间、品质时代）。
分房时代是80年代，基本上都是设计院代国家做住宅设计，然后分给职工，所以是分房时代。
90年代，开发商开始出场，这个时候住宅的项目是开发商加设计师来做。
但因为此时的供求关系非常不平衡，虽然是买房，基本上是抢房的时代。
那个时候卖楼花，这个楼还没有盖，甚至图纸还没有设计完，有一个平面图，甚至一个总平面图就可以卖楼。
那个时候设计师的地位还是比较高的，开发商提着钱袋子在设计院门口等，说能不能把这先花一张图，哪怕先画一张图就可以卖房。
那个时候又没有一百元的大钞，他们提的都是十块钱的人民币，有的时候拿着包、拿着麻袋就来了，去现场的时候都是开发商车接车送。
2000年到2008年奥运会之前这一时期加入了
第三个角色--客户。
客户可以是我们的实体客户，也可以是咱们在座的每一位，也可以指我们的代理商，他们是最代表客户的一些人。
这个时候相互关系又发生了变化，虽然说这个时期客户可选择的余地并不大，但至少可以选择买这个开发商或者买另外一个开发商，因此对住宅的要求更高一些，这个时候光卖楼花不行，这个时候主要卖风格、卖形式。
所以这这个时期，特别是别墅市场，先后风行过欧陆风、地中海风格、北美风格以及后来的现代风格、现代中式风格，以及日韩风格等等。
这两个时期总的来讲是这样的，客户再卖楼花时期看不见摸不着，包括他的楼是什么样，也看不见。
到这个阶段基本上能看到风格，或者看到外表，或者环境，但至于户型好不好用，住起来是否舒适，他是无法体会的。
2008以后，房地产发展将进入一个新的时期。
奥运会和金融风暴将成为一个风水岭，它会把建筑从一个长期的上升期慢慢走入一个平稳期。
到了这个时期，客户会仔细挑选房子，看谁的房做的最好、最便宜，这个时候光卖风格就不行了，我的预测是卖品质，主要体现在空间上，风格对应品质，形式对应空间，这是我们设计师需要转型的。
这个时候的客户即看得见、又摸得着，有体会，才能掏钱。
前面几个阶段应该属于感性时代，2008年以后的时代应该属于理性时代。
理性和感性有什么区别？感性时代的消费观念是：房子的主要目的是给别人看，并不是主要为自己居住。
当然理性时代要最好而且不贵，这主要是给自己用。
因此他们的价值诉求带来我们在设计上的要求，感性时代主要追求形式和风格，在理性时代那是空间和品质。
当然我们设计师开发商的利益诉求一直没有变，设计师主要还是逐名，开发商主要是逐利。
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阳光酒窝
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