宜家汤臣别墅项目(企划部份).doc
内容介绍
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市场篇
一、武汉市房地产市场特征
二、武汉市房地产（别墅）市场特征
三、个案分析
四、附表
一、武汉市房地产市场特征 1）市场需求疲软、购买力不强 从武汉市整个房地产市场今年的表现来看，总体房地产看好，商品房的需求量保持高涨的势头，但是，上涨幅度较缓慢。
在市区内适销对路的房地产项目纷纷告罄，近郊区项目的销售去化较慢，销售周期较长。
整体市场购买力不强。
2）房价慢速上扬、幅度较小 武汉市商品房正进入更新换代期，产品注重"以人为本，崇尚自然"，一批批设计新颖、套型合理、环境优美、设施先进的新型住宅投放市场；伴随着土地拍卖政策的出台、住宅环境质量和科技含量的提高，增加了投资成本，促使房价上扬。
但是，受武汉市整体经济水平的制约，使得房地产市场价格的上涨速度、幅度都较小。
3）房地产项目朝规模化、近郊区化发展 近年来，大批的外地房地产业巨头进入武汉市房地产市场，如：万科、保利、弘福、金地、大华等地产大鄂纷纷挥出大手笔在近郊区大量拿地，且规模都较大，一般都在50万平方米以上；这就很明显地使得市场朝规模化发展，充分体现项目的规模效应。
一方面，市区的土地价格较贵，近郊区有明显的价格优势；另一方面，难以拿到成型的大片土地，所以，使得房地产市场朝近郊区发展；目前，已经形成一定的局面。
4）二手房、租赁市场不火爆，压抑二级市场的快速发展 从目前的二手房市场了解情况来看，大量的积压房源和旧城的改造产生了大量的空置房源，它们一方面影响了整个二级市场的发展，另一方面，使得租赁市场不够活跃。
同时，也是房价不能快速提高的一个重要原因。
5）房地产市场区域性情节明显 武汉市从地理分布上，形成了武昌、汉口和汉阳三大主要板块，同时，也形成了不同区域的消费习惯和生活习惯；特别由于长江使武昌和汉口、汉阳拉开了距离，给人们生活上带来的不便，直接影响到对区域的发展上来。
形成了不同的生活情节；在房地产市场上形成了跨区域买房很少的局面。
6）现房销售明显好于期房销售 从目前房地产市场的销售情况来看，由于客户对楼盘的观察期较长，导致楼盘的销售周期较长，一般都在一年以上；并且，现房的销售情况明显好于期房。
二、武汉市房地产（别墅）市场特 1）武汉市别墅的走势分析 总体看来近几年别墅的投入体量加大，主要是以靠山、临水为楼盘的主要诉求点。
在武汉房地产市场总体看好的形式下，由于武汉市土地供应价格不断上涨、受国家停批别墅项目用地的政策影响，别墅市场必将迎来新的热潮。
2001年以前，别墅项目属于小规模零星开发，主要以参杂在较大规模居住小区里面，物业形态多样化如：多层、小高层、高层混合在一起，整体楼盘档次不高；到了2001年，武汉市场出现了独立的别墅社区，很快的拉升的物业档次，并且规模比以前明显增加。
这一时期以来，开发力度和规模超越以往，出现大量的别墅项目，独立别墅也有了一定的发展，一些面向高端市场的豪华项目
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