大依山别墅的思考.doc
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大依山别墅的思考 ，房地产策划案。欢迎下载！
御景庄园别墅的产品建议
一、别墅的真正涵义 只有理解了别墅的真正涵义，才能建造出真正意义的别墅。
别墅古义为"别野"，一是非普通的、另类的，二是存在于山野（水）之间，它是人们离开城市喧嚣，回归自然的一种心灵的寄托和需求。
现在所谓的城市别墅只不过是一种豪宅而已，而真正意义的别墅则是建筑体和自然融为一体，达到"天、地、人"三者合一。
二、别墅市场在哪里？ 别墅产品同样以市场需求为准绳，不能为了别墅而建别墅，更不能先建造出别墅再找市场，这样将会使建造的产品陷入艰难的境地。
所以先找市场，分析目标客户群体的心理需求，同时还需要考量目标市场的容量有多大，是否能消化掉我产品的市场容量，如果不能，则必须进行分解和融入其他产品类型，增加稍低层面的购买力。
（1）从多层精品住宅市场中推演出部分别墅市场
1、城南新开发版块------未来富庶居住区 城南新开发区与我项目相距不远，一脉相承，两者都是未来政府发展方向的区域所在，目前从伊山水岸旁边拍卖的地块可以得出结论。
这样就为项目提供了很好的开发价值。
即城南新开发区----富人区---（辐射）本项目区域和方向。
其次，灌云县别墅于城南精品多层没有拉开足够的价格空间，目前多层在2700元/平方米，而别墅联排从怡景花城的2900元/平方米，再到名流山庄3500，再到溢彩馨都4000元左右，而只有独栋达到5000元/平方米。
别墅和多层住宅前后相差不足1000元/平方米，所以完全能够从购买城南精品多层的富庶客户群里挖掘和引导部分别墅购买群体。
2、灌云县房地产的迅猛发展显示出未来的强劲势头 A、销售价格涨幅快，节节攀升 B、城南所剩楼盘的销售速度快。
名流多层2800元/平方米，小高层3000元/平方米；美都新城2700元/平方米；九龙港2500以上，销售率都超过70%，剩下的主要为120米以上的大套型。
结论：市场不是缺少购买力，而是缺少好的产品。
（2）从灌云地区寻找别墅购买群
1、经济和人口情况 A、以农业经济为主体的产业经济形态 B、以加工、包装、服务为辅助性经济形态（木材、鞋业、酒业、器械等） C、人口：总人口约120万，城镇人口不到20万
2、财富阶层 A、政府公务员 B、事业单位领导层 C、大型企业主 D、私营企业老板及管理层 E、艺术家、画家、旅游家等
3、购买别墅消费群的真正特质 别墅购买群体属于房地产购买群体的金字塔顶端部分。
第一首先具备购买实力的财富圈层；
第二更具有精神追求和心灵归养需求。
所以区域经济的发展繁荣直接催生出富庶圈层，而文化的多面性和外向型直接衍生出别墅的客户群。
其实别墅群在某种层面不是单纯居住的物质需求；而是精神文化与建筑艺术的结合、传承。
（3）从边缘市区扩大和引领别墅购买群 目前灌云县的别墅销售缓慢，一方面说明别墅本身存在很大的局限性，另一方面也反映出仅仅依靠本地消费别墅，存在巨大的难度。
对于我项目264套的别墅，更需要对别墅群体进行对外扩容。
A、灌云县---连云港（新浦）
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rain
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