最佳容积率的相关理论模型.doc

最佳容积率的相关理论模型 ，最佳容积率的相关理论模型。
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最佳容积率的相关理论模型
1、理论基础 在其它住宅属性不变的前提下，随着容积率的提高，消费者对高层或高密度住宅愿意支付的价格就越低；而住宅建筑成本在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低，当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，因此，两者之间存在一个利润最大化的理论值。
一定的土地转让、建安等成本条件下，项目的利润取决于产品的单价和产品的总量，也就是总面积--容积率决定了总面积，也决定了单价，而随着项目容积率的上升，售价并非等比例下降，(容积率这1的TOWNHOUE项目售价不可能达到容积率为3时的高层住宅的3倍了)，因而总利润额随容积率的上升而上升，当容积率高出最适容积率的数值的时候，产品的品质开始下降，售价下降，利润下降。
在最适容积率点上同，销售额与总成本的差值最大，也就是利润最大。

2、土地增值模型 在房地产评估中，通常运用以下两种模型对方案进行评价，以确定项目的最佳容积率。
一般而言，房地产的增值主要来源于土地增值，因此，当某种物业类型的土地增值达到最大化时，即是该项目适合的开发物业类型，而此时的容积率也是项目的最佳容积率。
在进行模型计算时，需要用到以下经验数据，对各方案进行模拟评估。
物业类型参考容积率 独幢0.4-0.5 联排0.7-0.8 多层1.2-1.5 小高层（12层）2.5-3 高层（13层以上）3.5-5 模型假设条件：设每种物业类型的参考容积率为Ri，各种产品的用地比例为Xi，城市规划容积率为J，土地面积为D，某种产品的每平米土地增值为Zi，则： 每平米土地增值（Zi）=[售价×（1-营业税及附加）-前期费用-建安成本-管理成本-销售费用-不可预见费-利息费用]×参考容积率-每平米土地费用 利润最大值Ymax=（∑Zi*Xi）D 其中：0≤Xi≤1 ∑Xi≤1 ∑Xi*Ri≤J 示例：假设一项目的土地面积为2万平米，最高容积率为1.2，土地费用为5000万元；多层售价5500元/平米，参考容积率1.5；别墅售价8500元/平米，参考容积率0.5。
那么 多层住宅每平米土地增值=（5500-850-200-25-42-42-220-302）*1.5-2500=3228元 别墅住宅每平米土地增值=（8500-1200-250-36-60-60-340-468）*0.5-2500=543元 别墅与多层住宅费用简表 项目名称别墅多层住宅参数 建安成本1200850元/平米 专业费用250200元/平米 管理费用3625建安成本的3% 不可预见费6042建安成本的5% 利息6042建安成本的5% 销售费用340220收入的4% 营业税及附加468302收入的5.5% 通过计算机可以算出容积为1.2，别墅与多层用地比例为0.3:0.7时，即多层住宅面积21000平米，别墅面积3000平米，土地增值达到最大值4845万元。
某种物业类型的土地增值最大，即可视为开发此种物业类型地块能够获得最大利润。
由于政府规划以及地块本身的一些限制，使得最佳容积率与实际容积率是有差距的，但我