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编号：沪xx估（2006）第049号 房地产估价技术报告
一、个别因素分析 本次估价对象为徐汇区xxx路xxx号首层商场2房地产，建筑面积为208.33平方米，土地分摊面积21.87平方米。
根据估价对象相应《上海市房地产权证》[沪房地市字（1999）第xxx号]记载，估价对象权利人为上海xx有限公司，土地权属性质为国有，使用权来源为出让、转让，土地使用期限为1999年7月5日至2042年11月8日。
本次估价对象为现为老凤祥银楼徐家汇分号，坐落于徐汇区xx路xxx号首层内，建筑面积为208.33平方米。
估价对象所在房屋建筑物为28层钢混结构，底层层高5米左右。
外墙部分金属塑板，部分玻璃幕墙，玻璃门窗饰钛金。
内墙木制贴面，地面铺设地砖，吊顶，安有大金中央空调。
经评估人员现场勘察，房屋结构较完整，维修保养状况较好。
二、区域因素分析 估价对象坐落于xx区xx路xxx号xx广场首层内，土地地号为：徐汇区xx路街道xx街坊xx丘（581），土地登记用途为综合，实际用途为商业。
估价对象所在地理位置：东临xx路，南临xxx路，西近xx路，北近xx路。
估价对象地处徐家汇商圈内，徐家汇是上海市的商业中心和重要的公共活动中心，是上海市西南地区的辐射中心，成为体现上海市繁荣的标志性区域之一，商服条件较好，基础设施完备。
估价对象附近有港汇广场、东方商厦、太平洋百货、上海市
第六百货商店、美罗城等、汇金百货、美罗城、东方商厦、上海银行、中国银行、招商银行、建设银行、交通银行、上海移动营业厅、邮电局、国际和平妇婴保健医院、联华超市、徐汇中学、上海交通、KFC、麦当劳、必胜客、味千拉面等，商业、生活设施齐全。
估价对象附近有地铁1号线、公交4
4、86
4、1
5、92
6、92
7、57
2、770、徐闵线、大桥六线等路多条交通线路，交通较为便捷。
三、市场背景分析 2004年，上海房地产市场继续保持量价齐升的态势，特别是住宅市场，商品住宅价格涨幅大幅度攀升，市场保持了购销两旺的局面，商业用途房地产亦随经济形势呈稳步上扬趋势。
去年下半年以来，上海的商铺交易价格基本上仍保持在高位运行，近期政府有关部门近期陆续出台一些规范房地产市场发展的措施，房地产市场价格逐步调整。
总体分析来看，上海商铺虽然在近年已有很大升幅，但作为一个国际大都市，上海商业中心的地位迅速提升；加之政府部门在城市规划、商业布局上的理性和慎重，因此，上海商铺的价值还具有一定的上升空间，不排除会出现阶段性涨跌交错的局面。
商铺、酒店公寓市场将出现分化，投资价值高的商铺、酒店公寓价格会继续保持坚挺，而过度炒作的概念商铺将会渐渐失去光环，甚至一些招商不力的商场和店中店商铺将会出现投资价值下降的趋势。
四、最高最佳使用分析 根据估价对象相应《上海市房地产权证》所载的土地用途及现场勘察情况，估价对象所处建筑物底层的建筑设计按商业用途考虑，且估价对象周围店铺较多，改变其设计用途的技术可能性较小、经济合理性很差，所以我们认为维持其现时商业用途是最高、最佳使用。
五、估价方法： 估价对象为商业用途，附近区域
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