开发城市商业综合体的前期规划设计.doc
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开发城市商业综合体的前期规划设计
一、关于城市综合体 城市综合体在城市化过程中起着营造城市新的商务、商业中心区，打造城市新地标，创造城 市活力之源的商业综合体和居住街区，创造充满活力和积聚人气的市民文化活动广场；同时 ，在避免城市中心空洞化，减少城市通勤交通压力，打造城市"24小时不夜城"等方面起着重 要作用。
城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、大型综合购物中心（SHOP PINGMALL）、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。
在国外早已发展成熟的"城市综合体"，近年来在国内一些主要城市正以一种新的商业地产 模式逐渐发展起来。
二、项目土地解读 "城市综合体"项目选址一般符合下列三种情况之一：
第一，项目所在位置为城市核心区，有 人流和消费基础。
第二，项目位于城市副中心，是城市经济新增长点。
如上海五角场，重庆南 坪商圈，无锡滨湖区，沈阳铁西城市副中心等。
第三，位于新开发区，如宁波鄞州区，南昌红 谷滩新区，苏州工业园区等。
人流量和消费基础是支撑大型商业及城市综合体的最主要因素 。
在发展部进行项目初步选址，相关部门联合调研、评估，并将项目可行性报告上报集团领导 ，最终项目定位确定之后，规划院即着手项目前期规划方案的设计工作。
项目前期规划最核心的工作是项目土地解读。
所谓解读，从大的方面讲，是对项目周边情况 ，项目所处区域在城市中的地位，项目所在城市经济、文化发展情况，商业发达程度，居民购 买力及消费习惯等进行解读；对项目具体土地解读分为：
1、城市商业特点及需求，商业人流主导方向及构成等；这个城市缺什么？我们能带给城市什 么？
2、解读项目周围市政及交通情况，是否有城市轻轨经过等；
3、基地内有没有保留建筑，如何将保留建筑融合到规划之中；
4、项目可利用资源，如：河流，公园等；
5、项目规划条件：容积率、限高等；
6、项目区域规划
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心碎了
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