房价.doc

房价 ，房价。
欢迎下载！

1、从需求方面说，正是巨大而不断增长的需求，拉高了房地产价格。
需求=需要+ 支付能力。
回想80年代及以前，城市人均住房不足5平方米，但没有支付能力不能 构成需求。
现在经济发展了，人们收入提高了，有了支付能力。
此外，生毕业 要留城，独生子女的家长倾其所有帮助子女买房；农民工进城不少成了气候，从 原来赚了钱回老家盖房变为在城里买房。
这些都使潜在的需要转化为真实的需 求。
至于投资需求，则是房价高升派生的现象，如果房价不上涨这么快，就不会 有过多的投资需求（但不能排除即使投资房产的收益相当于或低于市场利率仍然 有人投资房产，比如用于出租养老）。
从供给方面，得从两方面说：一是掌握土地资源“闸门”的政府起初确实没有意识 到需求是如此强大，而错误地把房价上涨归结于“投资需求”和“房地产商暴利”， 以至于在“宏观调控”中将抑制“房价上涨过快”与“房地产投资过旺”相提并论，企 图用提高交易费用和“公布成本“等舍本求末的手段扬汤止沸。
至于地方政府以抬 价为目的的控制土地供给 与房产投资者的情形相似，则是房价不断高涨过程中才出现的，起初政府官员头 脑里并没有这根弦。
另一方面，土地不是劳动产品，并不等于它没有成本。
政府 征用农民土地，补偿金至少不能低于土地对于失地农民的机会成本；经济发展了 ，不能不让农民兄弟分享发展的成果，农副产品价格不断提高，城郊土地的成本 也会越来越高。
征用城区的土地，则要支付拆迁费用，房价高升，拆迁费用势必 水涨船高。
本段要说的是，土地供给的限制，既有主观原因也有客观原因。

2、要追问的是，高端房过剩，为何价格也不降？细说原因，笔者认为有三：一是 普通住房短缺。
因为中低档房供不应求，需求则拉动房价上涨，于是高端房也就 水涨船高。
二是消费者买涨不买跌。
开发商清楚，若让房价下跌，消费者必会持 币观望，这对原本过剩的高端房是雪上加霜，所以开发商宁愿空置，也不肯降价。
三是人们对买房有乐观预期。
几乎是普遍看法，认为房产将来会增值。
既然