浅析代征地费用评估.doc
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浅析代征地费用评估 《华尔街电讯》2003-12-2613:54 本文对代征地的历史成因及其对现实政策的影响进行了讨论，对不同代征 地比例、多种代征地状态、不同的代征地规划用途、多种代征地的取得方式等因 素的组合对代征地费用的影响进行了分析，并对代征地费用和建设项目的不同 用途、不同容积率之间的关系进行了分析，运用公式推导得出一个比较直观的综 合公式，将复杂问题进行简单化处理，对地价评估和地价管理具有一定的参考价 值。
一、背景 目前城市建设发展较快，旧城改造和市政建设任务加重，新建项目不同程度 上具有一定面积的代征地，开发商、建设项目原用地单位、规划部门、土地管理 部门、计划部门及其他部门和单位对代征地问题也各执一词，意见不统一，鉴于 此，本文抛砖引玉，对代征地费用评估进行了探讨和分析。
二、代征地的相关分析 1.代征地的概念 根据《北京市城市规划条例》
第三十一条规定，代征地是指城市建设工程沿道路、 铁路、河道、绿化带等公共用地安排建设的，建设单位按照北京市有关法规、规 章的规定代征的公共用地。
代征地中的“代征”两个字是广义上的“代征”，不仅包 含着“代征用”，而且还包含着“代拆迁”，指的是代征用、代拆迁等。
2.代征地的由来 在计划经济体制下，企业提出用地申请，国家根据项目需要无偿划拨，企业 取得国有土地使用权是无偿的。
企业在取得土地使用权时由于往往有公共用地 也同时需要征用，政府多采取以项目代征用的方式把这部分费用分摊在建设项 第 1页 共 7页 目上，这在当时经济体制下具有一定的合理性，因为企业是国有企业，国有企业 的资产是国家的，国家拿国家的钱代征城市公共用地，企业无可厚非。
但是在目 前市场经济体制下，企业投资主体发生了较大的变化，非国有经
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琳琳
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