土地估价基本方法.doc

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土地估价基本方法 土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成 本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是 土地价格评估中常用的方法。
（一）市场比较法 市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也 是国际上通用的基本估价方法。
市场比较法是根据市场替代原 理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似 土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估 算带估土地客观合理价格的方法。
市场比较法的理论依据是替 代经济原理。
根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同 效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关 系。
在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞 争而使其价格相互牵制而趋于一致。
市场比较法就是通过对具 有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的 价格。
基本公式： Vd=VbxAxBxDxE Vd待估宗地的价格 Vb比较实例宗地价格 A待估宗地情况指数 /比较实例宗地情况指数= 正常情况指数/比较实例宗地情况指数 B待估宗地估价期日地价指数 / 比较实例宗地交易日期地价指数 D待估宗地区域因素条件指数 / 比较实例宗地区域因素条件指数E待估宗地个别因素条件指数 / 比较实例宗地个别因素条件指数 归结起来看，这种方法是在两个可比的土地商品之间按照它们 的情况指数、价格指数、区域因素和个别因素的比值来确定待 估地的价值。
（二）收益还原法 收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等 。
是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还 原，以此估算带估土地价格的方法。
由于土地具有永续性，因 而人们可以期待外来的土地收益。
当把这未来若干年延续而不 断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时， 它就表现为土地价格。
从理论上讲，具有永续性的财产都可以 出售，即都有市场价格。
而这个市场价格也就是财产的现值， 亦即等于其未来纯收益的折现价值。
其简单