如何判别土地使用权评估中的经济性贬值.doc

如何判别土地使用权评估中的经济性贬值.doc 如何判别土地使用权评估中的经济性贬值
如何判别土地使用权评估中的经济性贬值 众所周知，经济性贬值是采用成本法进行资产评估时需要考虑的重要因素之一。
所谓经济性贬值，是指由 于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。
如何判别委估对象是否存在经济性贬 值并确定其对评估值的影响程度，需综合考虑评估项目的背景、委估对象的历史状况和现状、买卖双方主体 、特殊政策影响的区域等综合因素。
通过以下本所近期所做的整体资产评估案例，我们谈一下土地使用权评 估中对经济性贬值的理解。
项目背景：位于某省（以下简称A省）某市（以下简称B市）工业开发区内的某中外合资企业（以下简C企业） ，中外合资前是一家生产家用电器的集体企业，中外合资时厂址区域未划定工业开发区，B市也未出台有关 征地优惠政策。
因经营需要，C企业的中方股东出让部分股权给本企业的外方股东，特委托本会计师事务所 对C企业的整体资产（净资产）进行评估。
经中外双方要求并与本所约定，本次评估采用成本法。
在对C企业进行各单项资产及负债评估时，涉及到C企业厂区内的土地使用权（以下简称该土地或土地）评 估。
经核实，该土地产权清晰，土地性质属出让土地，土地现状为五通一平，为C企业所有，权证齐全。
我们 在对该土地的重置成本进行调查时，得知该区域五通一平土地于评估基准日的重置成本为76元/平方米（依 据相应的征地补偿文件及取得土地、开发土地成本资料计算得到，使用年限为50年）。
但是，B市工业开发区 以管委会的名义出台征地优惠政策：凡在该工业开发区内新办的企业，均可以以每平方米27元的价格向该 开发区管委会购买五通一平的土地（注：土地使用年限为50年，对新办企业性质及经营期限无明确要求）。
其 操作过程是：该工业开发区管委会通过B市政府划拨形式取得土地（征地补偿费用由政府另行解决），经土地 开发形成五通一平后卖给本开发区内新设立的企业使用。
如果考虑有偿取得土地，开发区管委会取得土地 并将其开发成五通一平的成本也约为76元/平方米。
也就是说，B市政府出于加快当