商铺定价的依据.doc

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商铺定价的依据 发表时间：2005-12-3023:04:14 开发商对住宅底商定价的时候，主要参考住宅价格，一般来说，商铺价格是住宅 价格的两倍。
但在许多
二、三级城市如乌鲁木齐、呼和浩特、石家庄、东营、柳州 等，当地的商铺价格基本是住宅价格的５－１０倍，甚至更高。
以柳州为例，当地 的水景住宅销售价格每平方米不到３０００元，一般商品房价格每平方米２０００元 出头，但商铺的价格基本在每平方米３万元，有些甚至达到５万多元。
那么，商铺的价格到底由哪些因素决定，其定价的依据是什么？虽然按照经济学 的理论，开发商在土地成本基础上加上开发成本、相关的税金以及利润就得出销 售价格，但实际情况并非如此简单。
从商铺投资的角度看，投资人有自己的投资 期望，对商铺投资风险、流动性、管理、税收、价值变化等许多因素有自己的考量 标准。
因此，我们就需要从以下几个大的方面探讨影响或决定商铺价格的主要因 素。
城市的综合租金水平是影响商铺定价的直接因素 影响商铺价格的定性指标可能有很多，但是定量依据指标只有一个，那就是周边 的租金水平。
大凡投资人在买商铺的时候，会首先调查项目周边的租金水平，根 据这个城市商铺投资的资本化率（也就是我们一般讲的投资回报基本水平）决定 能支撑什么样的销售价格。
该方法最适用于针对具体项目参考周边商铺的租金 水平，由此可直接决定购买商铺的性价比是否合适。
对任何一个城市而言，由于级差地租因素，城市中心商业区和其他区域的商铺租 金肯定是有差距的，关键是差异大小的问题。
对中小型城市而言，中心商业区只 有１－２个，导致商业区与其他区域的租金差距非常大，从而使商铺的销售价格非常高；对大城市来说，不仅有市级商业中心区，还有区域商业中心以及社区商 业中心等，相对于小城市而言，其租金的差异不是特别大。
因此我们可以说，开 99jianzhupprar 88