商铺投资经验.doc

商铺投资经验.doc 优秀的投资者应该看
100万还能投资商铺吗? 商业地产未明确定义。
但商铺的所指已较明确。
广义上常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐 、健身、休闲等经营用途的房地产形式，形态上为门脸商铺和专业市场两种，后者函盖了购 物中心、大卖场、商业街、专业市场、批发市场、商贸中心、社区商业等和住宅底商。
商铺不 仅种类繁多，档次和级别也各有不同，规模有大有小。
　　以最少的交款锁定价格 　　 侯成栋，是倒腾商铺的投资老鸟了，在这方面有五六年的经验，他言语朴素，但一听就是隐 藏在民间的高手。
侯成栋考察过国内主要城市的许多铺子，熟悉北京一半的铺子。
从起先的 承租、包租、转租批发市场、小商品市场的格子商铺做起，到转手独立产权商铺，再到买卖投 资商铺，他对这个行当有很多自己的体会和经验教训。
　　 很多人都会就现在是不是“商铺价格的洼地”这个问题纠结半天，把商业地产和住宅的投资作 比较思来想去，十分慎重。
侯成栋说，这是个伪问题，考虑这些的意义并不大，每个市场都有 自己的风险和机会，拿这个市场和其他市场作比较不合适，考虑所谓的洼地高地更没必要。
　　 侯成栋的年收益回报计算方式总体上可认为是“静态年租金收入比较法”，顾名思义就是将可 获得的年租金与购买价格作比较，店铺的价格体系主要为反向杠杆式，也就是说年租金×投 资回收年限=店铺价格，而年租金的承受能力反向取决于项目的赫U能力。
如果再精细一些， 考虑到店铺的年租金收入、店铺价格升值收入、租金递增比例(即动态租金收益)、通货膨胀 因素，如果能在6～8年收回投资成本，这样的店铺的投资价值就非常可观了。
　　 侯成栋多年的经验总结是，有心仪的店铺，首先应该以最少的交款比例尽量锁定购买价格， 这是
第一要义，这样可以提高投资利润率。
其次，在选择贷款上，应该选择期限范围内的最 长贷款时间。
商铺首付款多数为50％，很多人买了店铺，假设以10年为期限，10年下来，最 大部分的增值收益来自于出售时产生的结算利润，而不注重平时的租金，租金只用作平时花 销；而一旦改变付款方式，例如