地产公司项目合约策划报告.doc

地产公司项目合约策划报告
×××××× 项 目 合 约 策 划 报 告 　　　编 制： 审 核： 　　　签 发： 编制日期： ××××××项目合约策划报告
一、项目概述 　　××××××项目位于××市××区，项目占地84100m2，总建筑面积96660.5m2，拟开发约24栋6-8层的住宅小区。
公共建筑层数为1-3层，总体建筑高度不超过24m。
其中住宅建筑面积76987 m2，商业建筑面积3988 m2，幼儿园建筑面积3002.5 m2，架空层建筑面积2119 m2，半地下车库及设备用房10544 m2。
　　本项目拟分成两期滚动开发：一期为售楼区域（包括会所、1栋、2栋、3栋、11栋、12栋、13栋，约20,000m2），其他栋号均属于二期，为非售楼区域。
详见附图（一）：总平面图 　　本项目计划开工日期为2006年5月1日，一期竣工时间为2007年4月26日，二期竣工日期为2007年10月8日，总发展时间历时一年零五个月。

二、合约策划综述 （一）目的 　　由于本项目工期非常紧凑，为发展计划顺利进行，协调合约各方关系，控制成本管理工作，有必要在项目前期阶段针对本项目合约工作的重点和难点，制定出良好的合约管理体系、合约工作计划表等，以确保相关的节点目标和成本控制指标得以实现。
（二）合约管理架构 　　见图1：×××××× 项目合约管理架构图。
　　 　　 　　 　　 　　 　　 图1：××××××项目一期合约管理架构图 （三）合约分判总体思路 1. 本项目采用细化分包模式，由我司分专业直接分包。
土建总承包需完成主体结构施工、内外粗装饰施工、室外水景结构施工，并承担主体结构内全面管理的责任及对外协调。
2. 招标报价模式：在严格控制建安成本的同时兼顾招标工作的效率 1) 造价低于一百万且技术较为简单的招标采用一次报价； 2) 造价高于一百万的招标采用二次报价； 3) 对于造价低于50万、工期紧张的特殊工程或者具有政府垄断性质的工程（如燃气、有线电视等），在请示招投标小组或主管领导同意后可采用直接委托方式，由合约部核价； * 定标原则：合理低价中标。
* 招标策略：充分引入竞争，吸引新的合作伙伴，在适当的情况下选用两家单位进场，采用新老结合的方式以降低风险； 在发标时不明确定标单位数量，使投标单位能够充分竞争。
(其中二期主包工程发标前明确标段划分，便于投标单位考虑现场平面布置，减少定标后措施费用的约谈困难) 　　
3、招标方式：尽量做到按招标图纸量价包干（即总价包干），减少结算纠纷 * 采用量价包干模式的招标主要有： 1） 二期主包工程（两家）； 2） 大堂及电梯厅装修； 3） 消防工程； 4） 燃气工程； 5） 小区智能化工程； * 对于工程量无法包干的工程，则采用综合单价和措施费包干、工程量按实结算的模式，采用这种模式的招标主要有： 1） 一期主包工程：按方案图模拟工程量清单，等正式施工图出来后三个月内完成工程量核对，并按施工图包干； 2） 土方工程：初始标高由我司在招标时提供，投标单位自行复核； 3） 门窗工程； 4） 会所及样板房装修工程； 5）