土建造价员案例分析常见错误50例.doc

土建造价员案例分析常见错误50例 ，希望对大家有帮助。
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1、报告漏项（如：缺少评估依据、报告有效期等）。

2、估价对象描述不全。

（1）缺少房地产权利状况描述；（如：没说明土地使用权性质、土地取得 时间、使用年限，房屋所有权情况等）
（2）土地实物描述不全面（如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土 地开发利用状况）；
（3）建筑物实物描述不全面（没说明分栋建筑面积、规划条件等）； （4）区域及个别因素描述不具体； （5）租赁情况交待不清。
（如：没说明租金标准、租赁期限）
3、选用的估价方法不妥（有收益的应当优先选用收益法，比较实例多 的应优先用比较法）
4、各种评估方法中的错误：
一、比较法：
1、可比实例选择不当（如：实例的面积过大过小、交易日期与估价时 点相隔过长，超过1年）；
2、可比实例的币种未说明；
3、建立价格可比基础时，汇率选择错误；
4、非正常交易情况的要进行交易情况修正；
5、日期修正计算错误；
6、因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒，土地未作年期修正；
7、在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正； 1
9、计算结果有错；
10、可比实例的状况必须是取其在成交日期时的状况； 1
1、不同性质的房地产（如：居住、工业等），其因素修正时选取的侧重 点和权重应不同（《房地产估价理论与方法》P127）；
二、收益法
1、求有效毛收入时要采用客观收入（即不能仅依据某一个案例的收入 情况确定）；
2、要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况；
3、如果有已出租情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内（采用约 定租金）和租赁期外（采用市场租金）两种情况分别计算；
4、采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性；
5、计算毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未