物业管理收费的费用构成.doc

物业管理收费的费用构成.doc
物业管理收费的费用构成：
1．管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费：指人员的费用，包括基本工 资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，不包括管理、服务人员的奖金(奖金 是根据经济效益从盈利中提取的)。
人员费用的测算根据所管物业的档次、类型 和总建筑面积先确定各级各类人员的编制数，然后再确定各自的基本工资标准， 计算出基本工资总额，再按工资总额计算各项福利提取的数额，汇总为每月该项 费用的总金额，最后再分摊到每月每平方米建筑面积上。
(1)基本工资：根据企业性质并参考当地的平均工资水平确定。
(2)按规定提 取的福利费(根据当地政府的规定由企业确定)：包括福利基金(如按工资总额的1 4％计算)、工会经费(如按工资总额的2％计算)、教育经费(如按工资总额的
1．5 ％计算)、社会保险费[包括待业保险(如按工资总额的1％计算)，医疗保险(如按 工资总额的6％计算)、工伤保险、养老保险(如按工资总额的19％计算)，住房基 金(如按工资总额的6％计算)(含住房公积金)]等。
(3)加班费：按人均月加班2天 ，再乘以日平均工资计算。
日平均工资按每月22个工作日计算。
(4)服装费：按每 人每年2套眼装计算。
其眼装标准由企业自定。
计算出年服装费总额后再除以12 个月，即为每月服装费。

2．公共设施、设备日常运行维修及保养费，包括： (1)公共建筑(如过道、门厅、楼梯及道路环境)内的各种土建零修费； (2)给排水日常运行、维修及保养费； (3)电气系统设备维修保养费； (4)燃气系统设备维修保养费； (5)消防系统设备维修保养费；(6)公共照明费； (7)不可预见费； (8)易损件更新准备金。
不包括： ●业主拥有房产内部的各种设备、设施的维修运行、保养与维修费用； ●公共设施、设备的维修费用； ●电梯的运行、维修费用； ●冬季供暖费； ●高压水泵运行、维修费用； ●公用天线保养维修费； 这些费