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房价缘何十年不涨.doc
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生成时间：
2021-07-16
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147KB
文件类型：
.doc
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建筑论坛：
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hgotv
所属栏目：
行业分析
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德国房价缘何十年不涨。
德国房价缘何十年不涨？表格
德国房价缘何十年不涨？
年月日 来源：《环球》杂志
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【推荐：
】
目前，世界各国都注意到了房价平稳的重要性。近年来，日本兴起的“住居福祉学”，更从“民生福祉”的视角将房地产业的民生性质上升到一个新的认识高度。从历史经验和教训看，凡是重视房地产的民生性质，将房地产市场作为消费市场而非投资市场的，国家经济周期波动就比较小。
同是欧洲国家，英国、西班牙等国的房价在国际金融危机爆发前有较大幅度上涨，危机后这些国家的房地产市场随着美国急剧下滑。相比之下，被赞为“房价十年不涨”的德国，则继续保持着平稳的态势。分析其缘由，独具特色的德国房地产制度，起到了关键性作用。
据统计，金融危机之前，德国物价水平平均每年涨幅，而名义房价每年仅上涨，也就是说扣除掉物价因素，德国的房价实际上在以每年的速度缩水。在年之后的年中，德国的平均房价仅上涨了，而同期个人名义收入额已经增长了三倍。
分析德国房价不涨的内在原因，简单来说，可总结为八个方面：
其一，确保房屋充足供应，供求平衡仍然是稳定房价的硬道理。无论在联邦还是州、市及村镇层面，德国都有着详尽的慕ǚ抗婊》拷ㄉ枰廊丝谛枨蠖ǎ韭忝扛黾彝ヒ惶鬃》俊４送猓鹿磕暧型蛱仔鹿⒖⒐ぃ部梢栽诤艽蟪潭壬掀揭址考鄣纳险恰?br>实际上，德国也曾有过房屋极度短缺的时代。除了二战后西德动员全民建房外，在年柏林墙倒塌后，面对突如其来的严重住房压力，德国政府推行了“建房资金免交企业、个人所得税”的政策，使得住房供需失衡问题得以一夕解决。特别是政府鼓励所有公司修建居民住宅，建房投资将全额免交所得税，甚至还提供部分补贴。这在德国掀起了一场“企业建房热”。实际上一直到年，德国各行业公司拥有住房还超过万套。
其二，德国特有的“合同储蓄”住房金融模式，以及房贷的固定利率机制，为稳定房价提供了金融制度保障。与住房抵押贷款模式或公积金模式不同，德国实行“先存后贷”的合同储蓄模式。这种房贷的实质是“合作”而非赢利，合同储蓄大约占到德国房贷总额一半左右，另外为家庭储蓄，仅有三成住房贷款来自于商业贷款。德国所有房贷包括合同储蓄和商业贷款都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变，商业贷款固定利率期限平均为年半。这种长期的房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场起着稳定器作用。与德国形成鲜明对比的是，在采取浮动房贷利率制的国家，无论是欧盟内英国、西班牙、爱尔兰等
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年月日 来源：《环球》杂志
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目前，世界各国都注意到了房价平稳的重要性。近年来，日本兴起的“住居福祉学”，更从“民生福祉”的视角将房地产业的民生性质上升到一个新的认识高度。从历史经验和教训看，凡是重视房地产的民生性质，将房地产市场作为消费市场而非投资市场的，国家经济周期波动就比较小。
同是欧洲国家，英国、西班牙等国的房价在国际金融危机爆发前有较大幅度上涨，危机后这些国家的房地产市场随着美国急剧下滑。相比之下，被赞为“房价十年不涨”的德国，则继续保持着平稳的态势。分析其缘由，独具特色的德国房地产制度，起到了关键性作用。
据统计，金融危机之前，德国物价水平平均每年涨幅，而名义房价每年仅上涨，也就是说扣除掉物价因素，德国的房价实际上在以每年的速度缩水。在年之后的年中，德国的平均房价仅上涨了，而同期个人名义收入额已经增长了三倍。
分析德国房价不涨的内在原因，简单来说，可总结为八个方面：
其一，确保房屋充足供应，供求平衡仍然是稳定房价的硬道理。无论在联邦还是州、市及村镇层面，德国都有着详尽的慕ǚ抗婊》拷ㄉ枰廊丝谛枨蠖ǎ韭忝扛黾彝ヒ惶鬃》俊４送猓鹿磕暧型蛱仔鹿⒖⒐ぃ部梢栽诤艽蟪潭壬掀揭址考鄣纳险恰?br>实际上，德国也曾有过房屋极度短缺的时代。除了二战后西德动员全民建房外，在年柏林墙倒塌后，面对突如其来的严重住房压力，德国政府推行了“建房资金免交企业、个人所得税”的政策，使得住房供需失衡问题得以一夕解决。特别是政府鼓励所有公司修建居民住宅，建房投资将全额免交所得税，甚至还提供部分补贴。这在德国掀起了一场“企业建房热”。实际上一直到年，德国各行业公司拥有住房还超过万套。
其二，德国特有的“合同储蓄”住房金融模式，以及房贷的固定利率机制，为稳定房价提供了金融制度保障。与住房抵押贷款模式或公积金模式不同，德国实行“先存后贷”的合同储蓄模式。这种房贷的实质是“合作”而非赢利，合同储蓄大约占到德国房贷总额一半左右，另外为家庭储蓄，仅有三成住房贷款来自于商业贷款。德国所有房贷包括合同储蓄和商业贷款都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变，商业贷款固定利率期限平均为年半。这种长期的房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场起着稳定器作用。与德国形成鲜明对比的是，在采取浮动房贷利率制的国家，无论是欧盟内英国、西班牙、爱尔兰等
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- 所属分类：其他资料2
- 更新时间：2021-08-23
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